อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: AI ขับเคลื่อน สู่ความยั่งยืน และโอกาสฟื้นตัว ท่ามกลางแรงกดดันจากสินเชื่อ
ในยุคที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทสำคัญในทุกภาคส่วน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยก็เช่นกัน กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรม โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ (AI) ที่เข้ามามีบทบาทในการปรับกลยุทธ์การตลาด การบริหารจัดการโครงการ และแม้กระทั่งการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในอนาคต ขณะเดียวกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอก ทั้งการเข้าถึงสินเชื่อที่เข้มงวด และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก
AI Marketing: อาวุธลับเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของ AI Marketing ในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนทางการตลาดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้พัฒนาโครงการขนาดกลางและขนาดย่อม “AI Marketing เป็นเหมือนอาวุธลับที่ช่วยให้เราทำงานได้รวดเร็วขึ้น แม่นยำขึ้น และประหยัดงบประมาณมากขึ้น”
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 ผู้ประกอบการต่างต้องเผชิญกับภาวะกำไรที่ลดน้อยลง การบริหารจัดการต้นทุนจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง “เรากำลังหั่นงบประมาณ Fix Cost เช่น งบการตลาด จากเดิมที่เคยตั้งไว้ 5% ของมูลค่าโครงการ ให้ลดลงเหลือ 4% ด้วยการนำ AI เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ” นายสุนทรกล่าว
AI ช่วยวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าแต่ละรายได้อย่างแม่นยำ (Personal Live Target) ทำให้การทำการตลาดตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ช่วยลด Cost Per Lead (CPL) หรือต้นทุนต่อการได้มาซึ่งลูกค้าหนึ่งราย จากเดิมที่อาจสูงถึง 10,000 บาทสำหรับกลุ่มลูกค้าระดับบน หรือ 3,000-5,000 บาทสำหรับกลุ่มลูกค้าบ้านราคา 5 ล้านบาท การใช้ AI ทำให้เราได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น และพนักงานขายก็มีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าแต่ละราย
“ปกติลูกค้าอาจต้องไปดูโครงการถึง 10 แห่งกว่าจะตัดสินใจได้ แต่ด้วย AI ช่วยคัดกรองข้อมูล เราสามารถลดจำนวนโครงการที่ต้องพาไปเยี่ยมชมลงเหลือประมาณ 5 แห่ง ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้มากขึ้น”
การใช้ AI ยังช่วยให้การบริหารจัดการข้อมูลลูกค้าเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่สามารถประมวลผลข้อมูลได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ รวมถึงระบบแจ้งเตือนการชำระเงิน ทำให้การทำงานราบรื่นขึ้น โดยบริษัทพัฒนาซอฟต์แวร์ชั้นนำในตลาด CRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ บริษัท ไอคอน เฟรมเวิร์ค และบริษัท Mango ERP
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว ระบบ BIM (Building Information Modeling) ก็เป็นอีกเครื่องมือสำคัญที่สมาคมฯ ต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ “BIM ช่วยในการจำลองการก่อสร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ ช่วยบริหารจัดการพลังงานและ Carbon Footprint ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การใช้ AI for Construction จะเป็นอีกหนึ่งเป้าหมายสำคัญในปี 2569”
Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future: มุ่งสู่บ้านแห่งอนาคต
สำหรับปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ตั้งเป้าหมายในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์สู่ความยั่งยืน ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งเน้น 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม โดยใช้หลักการ Passive Design เช่น การวางทิศทางของบ้าน การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่มีการนำ Smart Home มาประยุกต์ใช้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ทำให้บ้านประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดี และปลอดภัยยิ่งขึ้น
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ: สมาคมฯ ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านมีการแยกขยะที่ถูกวิธี เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ และส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อม
“การแยกขยะเป็นเรื่องเล็กๆ ที่สร้างผลกระทบใหญ่” นายสุนทรกล่าว “หากลูกบ้านทุกโครงการของสมาชิกสมาคมฯ ราว 2,000 โครงการ สามารถแยกขยะได้สำเร็จ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล ลูกบ้านได้ประหยัดเงินและช่วยลดโลกร้อนไปพร้อมกัน”
บางแก้วโมเดล: ต้นแบบ Smart City ที่ยั่งยืน
การพัฒนาสู่ Smart City เป็นอีกหนึ่งเป้าหมายสำคัญ ซึ่งมีกรณีศึกษาที่น่าสนใจจากไต้หวัน ที่ปรับเปลี่ยนจากเมืองเกษตรกรรม สู่เมืองแห่งพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และดีต่อสุขภาพ พร้อมระบบแจ้งเตือนภัยพิบัติที่มีประสิทธิภาพ
ในประเทศไทย อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังถูกศึกษาเป็นโมเดล Smart City ที่เน้นการป้องกันน้ำท่วม ด้วยระบบ Warning System ที่ทันสมัย “Smart City ของแต่ละเมืองต้องแตกต่างกันไป ตามความเสี่ยงและบริบทของคนในท้องถิ่น” นายสุนทร อธิบาย
การพัฒนาเมืองควรเริ่มจากการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบถนน และพื้นที่สาธารณะ ให้มีคุณสมบัติ “เมืองฟองน้ำ” ที่สามารถซึมซับน้ำได้ เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยควรคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรมีการปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วม
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสและการฝ่าฟันอุปสรรค
การลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันที่ต้องจับตามอง เช่น ภาษีนำเข้า 19% ที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก และแนวโน้ม GDP ปีหน้า ที่ถูกปรับลดเหลือ 1.6% บ่งชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง
ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะบ้านในตลาดแมส (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
เพื่อแก้ปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนต่อรัฐบาลใหม่ คือ
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): ผลักดันให้ใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) ให้กลายเป็นหนี้บ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำลง (6-7%) ช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ได้อย่างมหาศาล
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอกลไกการค้ำประกันสินเชื่อบ้านในวงเงินไม่เกิน 20% ของมูลค่าสินเชื่อ คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยเหลือผู้กู้ใหม่ที่ไม่สามารถยื่นเงินดาวน์ได้ตามเกณฑ์
“แม้ดอกเบี้ยจะลดลง แต่หากธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยากที่จะฟื้นตัว” นายสุนทร ย้ำ
ก้าวต่อไป: การผนึกกำลังเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
การขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคงในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งผู้ประกอบการภาครัฐ และสถาบันการเงิน การนำเทคโนโลยี AI มาประยุกต์ใช้ การให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน ควบคู่ไปกับการออกมาตรการที่สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่ออย่างเหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวข้ามความท้าทาย และสร้างโอกาสในการสร้างสรรค์ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทุกมิติชีวิตของผู้คน
หากคุณคือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนและมีศักยภาพ อย่าพลาดที่จะศึกษาและนำข้อมูลเหล่านี้ไปปรับใช้เพื่อสร้างความสำเร็จให้กับธุรกิจของคุณ หรือหากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาบ้านในฝันที่ตอบโจทย์ทั้งความคุ้มค่า ความสะดวกสบาย และความใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเริ่มต้นค้นหาและตัดสินใจ
มาเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลง และสร้างอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยั่งยืนไปด้วยกัน
