ประเทศไทย: เร่งเครื่องเทคโนโลยี AI และนวัตกรรม สู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน
ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงอันรวดเร็ว อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายและโอกาสใหม่ๆ การปรับตัวให้ทันกับเทรนด์โลกและการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาประยุกต์ใช้ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนภาคส่วนนี้ให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นถึงภาพอนาคตที่เทคโนโลยี AI จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการยกระดับการดำเนินงานของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อม
AI Marketing: อาวุธลับสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนอสังหาริมทรัพย์
หัวใจสำคัญของการปรับตัวในยุคนี้อยู่ที่การนำ AI Marketing มาใช้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการทำการตลาดและลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น วงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 นี้ ตลาดมีอัตรากำไร (Margin) ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพิจารณาการบริหารจัดการต้นทุนคงที่ (Fix Cost) โดยเฉพาะอย่างยิ่งงบประมาณด้านการตลาด การปรับลดสัดส่วนงบประมาณการตลาดจาก 5% เหลือ 4% ของมูลค่าโครงการ ด้วยการนำ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก สามารถเพิ่มประสิทธิภาพในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
“ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยกลุ่มไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย ในขณะที่กลุ่มระดับกลาง-บน ที่มีราคาบ้าน 5 ล้านบาท จะมีต้นทุนประมาณ 3,000-5,000 บาท” คุณสุนทรกล่าว “การแข่งขันในปัจจุบันคือการทำอย่างไรให้ Cost Per Lead ต่ำลง และสามารถเข้าถึงลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น ลดเวลาการทำงานของพนักงานขาย ให้พวกเขามีเวลาดูแลลูกค้าได้มากขึ้น”
เทคโนโลยี AI ช่วยให้ผู้บริโภคลดจำนวนโครงการที่ต้องเข้าเยี่ยมชม จากเดิมที่อาจต้องดูถึง 10 โครงการ เหลือเพียง 5 โครงการ ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งเพิ่มโอกาสในการปิดการขายให้กับผู้พัฒนาโครงการ การใช้ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมาย (Personal Live Target) จะช่วยให้การสื่อสารทางการตลาดมีความตรงจุดมากยิ่งขึ้น
ในส่วนของการใช้งบประมาณการตลาด 5% ของมูลค่าโครงการ แบ่งออกเป็น 3% สำหรับการตลาด และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย ปัจจุบันแบรนด์ใหญ่ๆ เริ่มปรับลดงบการตลาดลงเหลือ 4% การลดต้นทุน 1% นี้ หากสามารถรักษาอัตราการขายและราคาเดิมไว้ได้ จะส่งผลให้กำไรเพิ่มขึ้นทันที 1% โดยอัตโนมัติ
CRM และ BIM: พลังขับเคลื่อนการจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว ระบบการจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM – Customer Relation Management) และระบบสารสนเทศอาคาร (BIM – Building Information Modeling) ก็เป็นเทคโนโลยีสำคัญที่จะเข้ามาเสริมประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ระบบ CRM ที่มีความสามารถในการประมวลผลข้อมูลลูกค้าได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ ช่วยให้การบริหารจัดการข้อมูลใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้เป็นไปอย่างราบรื่น บริษัทที่เชี่ยวชาญด้าน CRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ เช่น Icon Framework และ Mango ERP กำลังเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาด
สำหรับระบบ BIM ซึ่งเป็นเครื่องมือในการจำลองการออกแบบและก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ จะช่วยให้ทุกกระบวนการก่อสร้างสามารถทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์มเดียวได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบริหารจัดการพลังงานและ Carbon Footprint ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ “AI for Construction” ที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต้องการผลักดันอย่างจริงจังในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: สู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยยั่งยืนเพื่ออนาคตประเทศไทย
ในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้กำหนดทิศทางการดำเนินงานภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยมุ่งเน้น 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงาน ทั้งในรูปแบบ Passive Design (การวางทิศทางอาคาร การเลือกใช้วัสดุ) และ Active Design (การนำระบบ Smart Home มาใช้) เพื่อให้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยที่ประหยัด สะดวกสบาย สุขภาพดี และปลอดภัย
การจัดการขยะ (Waste Management): ความร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะเอง ซึ่งนอกจากจะเป็นการส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ จากอัตราใหม่ 60 บาทต่อเดือน เหลือเพียง 20 บาทตามกฎหมายเดิม
“หากลูกบ้านในโครงการสมาชิก 170 บริษัทของเรา สามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล” คุณสุนทรกล่าว “เจ้าของบ้านก็จะได้ประโยชน์ทั้งในแง่การประหยัดค่าใช้จ่าย รักษ์โลก และลดปัญหาน้ำท่วม ส้วมตัน อันเป็นผลมาจากการจัดการขยะที่ดี”
“บางแก้วโมเดล”: ต้นแบบเมืองอัจฉริยะ (Smart City) ที่ก้าวสู่ระดับสากล
การพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนนี้ จะเป็นรากฐานสำคัญในการยกระดับเมืองไทยสู่การเป็น Smart City โดยมี “บางแก้วโมเดล” ในจังหวัดสมุทรปราการ เป็นต้นแบบในการศึกษาการพัฒนาระบบเตือนภัยน้ำท่วม (Warning System) และการบริหารจัดการความเสี่ยงภัยพิบัติต่างๆ โดยเฉพาะในพื้นที่อุตสาหกรรม
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ เช่น ถนนที่สามารถซึมซับน้ำได้ (Sponge City) และการปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม จะช่วยลดความหนาแน่นของอาคาร และลดความเสี่ยงจากภัยพิบัติ การออกแบบเมืองควรคำนึงถึงธรรมชาติ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway)
“Smart City ของแต่ละเมืองย่อมมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงและบริบทของพื้นที่นั้นๆ” คุณสุนทรเน้นย้ำ “คนในท้องถิ่นย่อมรู้ดีที่สุดว่าตนเองเผชิญกับความเสี่ยงอะไร และต้องป้องกันอย่างไร”
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ก้าวข้ามวิกฤต สู่โอกาสการฟื้นตัว
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ช่วยลดภาระต้นทุนทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญที่ยังคงเป็นความกังวลสูงสุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะบ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60%
“แม้ดอกเบี้ยจะลดลง แต่หากธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่” คุณสุนทรกล่าว
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้กู้ซื้อบ้าน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): ผลักดันให้รัฐบาลพิจารณาใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ผู้กู้สามารถรวมหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) มาไว้ในสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ (6-7%) ช่วยลดภาระดอกเบี้ยลง 2-3 เท่า
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้านสำหรับผู้กู้ใหม่ที่ไม่สามารถวางเงินดาวน์ 10-20% ได้ โดยมีหลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (บสย.)
การแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน นำพาประเทศไทยสู่ยุคใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองอัจฉริยะ.
