ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้คร่ำหวอด
ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่เคยพุ่งทะยานจากโมเมนตัมเชิงบวกของปีก่อนหน้า ตลาดกลับพบเจอแรงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลพวงมาจากปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลแห่งการจับจ่ายใช้สอยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาทองของอุตสาหกรรม กลับไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง จนส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงมีแนวโน้มท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละองค์กรในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับรายได้ที่หดตัวในระดับเลขสองหลัก บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน โดยมีรายได้ติดลบสูงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งรายได้รวมสูงสุด แต่การเติบโตเป็นอย่างไร?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ตามมาอย่างใกล้ชิดในอันดับที่สองคือ AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับสามคือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท ตามมาด้วย Pruksa Holding (PPH) ในอันดับห้าที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับเจ็ดคือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แม่นยำที่สุด ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่จากการดำเนินธุรกิจหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท เป็นที่น่าสังเกตว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับรายได้จากการขายที่ตกลงไปถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงความท้าทายในภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขายอีกครั้ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งคือ AP (Thailand) (AP) ที่ 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทในอันดับที่สอง โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับสี่ ซึ่งสามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเชิงบวกถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับที่หก ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับแปด แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่กำไรก้อนใหญ่นี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษประมาณ 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับสอง ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้
อันดับสามคือ AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับสี่ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับห้า แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ก็ยังทำได้ 3,160 ล้านบาท
อันดับหกคือ SC Asset (SC) ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปอย่างสูสี อันดับแปดคือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับเก้า ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับสิบ ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาค อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มและกลยุทธ์การดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนอนาคตของท่านอย่างมั่นคง อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
