เปิดปี 2567: ทบทวนผลการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์ไทย 41 บริษัท สู่การปรับตัวรับตลาดที่ท้าทาย
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลาดที่เคยมีความหวังว่าจะกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบได้แก่ บรรยากาศก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และความซบเซาที่ยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ปกติคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์แนวโน้มตลาดมาโดยตลอด และจากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 เราสามารถเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวที่สวนทางกัน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เผชิญ
บางบริษัทประสบปัญหาด้านรายได้ที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่เคยมีผลประกอบการแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะตลาดที่ซบเซา โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริผงาดนำ AP (Thailand) เบียดกันอย่างสูสี
เมื่อพิจารณาอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายคือผลลัพธ์โดยตรงจากการพัฒนาและส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัย
ในภาพรวม รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่มากขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
บางบริษัทประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ยืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางตลาดที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของบริษัทที่กำลังขยายธุรกิจอย่างแข็งแกร่งในภาค อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัววัดผลสำเร็จสุดท้ายที่แท้จริง เพราะหมายถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ สวนทางกับรายได้ที่ลดลง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงที่สุดในปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัยน่าจะเป็นอันดับหนึ่ง
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องปรับตัว
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องการการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ
การวิเคราะห์นี้ไม่ได้เป็นเพียงการรวบรวมตัวเลข แต่เป็นการสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนผ่าน จากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ไปจนถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ในฐานะผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองหลักอื่นๆ ทั่วประเทศ การทำความเข้าใจในผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์และการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ ขายบ้าน คอนโด ในทำเลที่เหมาะสม โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาอยู่เสมอ
