คอนโดกรุงเทพฯ: ท่ามกลางสมรภูมิแห่งกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป ปี 2569 โอกาสทองของผู้มีฐานะ
การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นำมาซึ่งข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจอย่างยิ่งเกี่ยวกับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอภาพรวมตลาดที่สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งมีผลต่อกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเซ็กเมนต์ที่กำลังซื้อมีกำลังสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
เมื่อพิจารณาข้อมูลการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 พบว่า มีโครงการใหม่เกิดขึ้นทั้งสิ้น 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบทศวรรษที่ผ่านมาที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาทถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมทั้งสิ้น 347,650 ยูนิต หรือเฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต จะเห็นได้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 นั้น หดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการขยายตัว
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลและความหวังในตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับภาวะซัพพลายที่จำกัด โดยคาดการณ์จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน อาทิ บริเวณแนวรถไฟฟ้า ระบบขนส่งมวลชนหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะกระจายการลงทุนไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยเฉพาะพื้นที่ EEC-ภูเก็ต ซึ่งเป็นเมืองที่มีศักยภาพในการเติบโต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว
แม้ภาพรวมซัพพลายจะลดลง แต่คาดการณ์ว่าการแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-end condos Bangkok) และ ลักเซอรี่ (Luxury condos Bangkok) ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship projects) ในทำเลที่หาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการสินทรัพย์ที่มีมูลค่า
เทรนด์ที่น่าจับตาคือการเปิดพรีเซลล์ (Pre-sale) โครงการที่อาจมีการตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น Rare Item มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD Bangkok
โอกาสทองของ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: การตอบสนองต่อกำลังซื้อระดับสูง
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสในปี 2569 จำเป็นต้องโฟกัสไปที่การตอบสนองต่อความต้องการของกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูง โดยมีข้อเสนอแนะสำคัญ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเล Super Prime Bangkok ซึ่งมีซัพพลายใหม่จำกัด เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเปล่า (Landbank) อยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship developments) จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มบุคคลเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สะท้อนรสนิยมและความสำเร็จ รวมถึงมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Asset Preservation) พวกเขามีกำลังซื้อสำหรับห้องชุดที่มีราคาสูงถึง 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงในทำเลใจกลางเมือง ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับ Rare Item Condos, Low-Density Living, และ Branded Residences โครงการเหล่านี้สามารถสร้างมาตรฐานราคาใหม่ในตลาดได้
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านปริมาณยูนิต มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพที่โดดเด่น การออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยงาม, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ (After-sales service), และการมอบประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living experience) ที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats in Bangkok ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลเมือง การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment properties Bangkok) สามารถช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD หรือแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและการเงินที่ตึงตัว
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของผู้พัฒนาโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาล และนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลที่หายาก การบริหารจัดการ Timing of Launch จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยง
การเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาด High-end and Luxury Condos Bangkok ที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อสูง
การบริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน
การติดตามนโยบายภาครัฐอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงนโยบายของรัฐบาล
ปี 2569 จึงเป็นปีที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะมีการปรับตัวครั้งใหญ่ ผู้พัฒนาที่สามารถมองเห็นโอกาสในตลาดบน และวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทาย และสร้างการเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางคุณสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อสำรวจความเป็นไปได้และวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณให้พร้อมรับทุกโอกาสที่กำลังจะมาถึง
