ต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: พลิกโฉมย่านพหลโยธิน สู่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่แห่งกรุงเทพฯ เหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นมูลค่าที่สะท้อนถึงศักยภาพและความเชื่อมั่นในทำเลศักยภาพแห่งนี้อย่างแท้จริง การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการปูทางสู่การพัฒนาครั้งใหญ่ในย่านพหลโยธิน ซึ่งกำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การเจรจาที่ทรงคุณค่า: สัญญาเช่าใหม่ 30 ปี กับมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา ได้มีการรับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงย่านพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน โดยสัญญาฉบับเดิมจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ข้อมูลจากแหล่งข่าววงในของการรถไฟฯ ระบุว่า บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เรียบร้อยแล้ว
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะครอบคลุมระยะเวลาถึง 30 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมตลอดอายุสัญญาอยู่ที่กว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงการที่เซ็นทรัลเสนอแผนลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมดของศูนย์การค้าเดิม การลงทุนครั้งใหญ่นี้สะท้อนให้เห็นถึงความตั้งใจจริงในการยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภคให้ทันสมัยและตอบสนองต่อไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป
การที่มูลค่าดีลนี้สูงกว่าการต่อสัญญาครั้งก่อน (20 ปี มูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท) แม้จะไม่มากนัก แต่ก็ถือเป็นการเติบโตที่สอดคล้องกับแนวทางที่ ร.ฟ.ท. กำหนดไว้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่แข็งแกร่ง และความต้องการ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในทำเลทอง การลงทุน 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารที่มีอายุเกือบ 50 ปี เป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด เนื่องจากศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้กลายเป็นสัญลักษณ์ของย่านนี้มาอย่างยาวนาน การรักษาไว้และพัฒนาต่อยอด ย่อมดีกว่าการเริ่มต้นใหม่ทั้งหมด
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ดีลที่สมเหตุสมผล สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมมองว่าการต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ในเงื่อนไขนี้ ถือเป็นดีลที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้ความเห็นที่น่าสนใจว่า การลงทุน 33,000 ล้านบาท ตลอด 30 ปี ถือเป็นราคาที่เหมาะสม เพราะเป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่มีอยู่ รวมถึงการขยายโอกาสทางธุรกิจที่น่าจะใกล้ถึงจุดอิ่มตัวแล้วในเชิงของการหาผู้เช่ารายใหม่
หากพิจารณาในเชิงการตลาด การสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมดด้วยเงินลงทุนกว่า 20,000 ล้านบาท อาจจะไม่คุ้มค่ากับสัญญาเช่า 30 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การปรับปรุงและยกระดับอาคารเดิม จึงเป็นการใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
นอกจากนี้ ย่านพหลโยธินได้กลายเป็น “อาณาจักร” ของเซ็นทรัลไปแล้ว หลังจากการปั้นโครงการมิกซ์ยูสแรกอย่าง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้ประสบความสำเร็จอย่างงดงาม เซ็นทรัลยังได้ลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร คือ เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งจะประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ สำนักงาน และอาจรวมถึงโรงแรม การพัฒนาโครงการเหล่านี้จะยิ่งเสริมสร้างความคึกคักให้กับย่านนี้ และทำให้กลายเป็น Sub-CBD ที่รองรับความเจริญของศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ โซนเหนือได้อย่างสมบูรณ์
ราคาที่ดินในบริเวณนี้ก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีมูลค่าใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของทำเลนี้อย่างชัดเจน นี่คือปัจจัยสำคัญที่ทำให้การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ย่านนี้มีความน่าสนใจอย่างยิ่ง
“เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน” : สัญลักษณ์แห่งการเติบโตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
นอกเหนือจากการต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว การพัฒนาโครงการ เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน มูลค่า 21,000 ล้านบาท โดย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ถือเป็นอีกก้าวสำคัญที่จะพลิกโฉมย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
โครงการนี้จะก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 บนที่ดินขนาด 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร ไม่เพียงแค่จะเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ แต่ยังจะมาพร้อมกับ Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งจะสามารถรองรับอีเวนต์ระดับโลกและคอนเสิร์ตต่างๆ ได้ คาดการณ์ว่าในปีแรกของการเปิดให้บริการ จะมีผู้เข้าใช้บริการสูงถึง 1.3 แสนคนต่อวัน
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ CPN ได้กล่าวถึงวิสัยทัศน์ของโครงการนี้ว่า เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็น “เกตเวย์” ที่ดึงดูดความต้องการใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตเคียงคู่ไปกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากร อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และการคมนาคมที่สะดวกสบาย ด้วยเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมโยงอย่างครอบคลุม
โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนขนาดใหญ่ของภาคเอกชนในย่านพหลโยธิน กำลังสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า และการลงทุนระยะยาว
คอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัย: การเติบโตของย่านนี้จะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น นักลงทุนที่มองหา คอนโดพหลโยธิน หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้าพหลโยธิน จะพบกับโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดี ทั้งจากการปล่อยเช่าและการขายต่อในอนาคต
อาคารสำนักงาน: เมื่อย่านพหลโยธินกลายเป็น New CBD แห่งใหม่ ความต้องการพื้นที่สำนักงานเกรด A และ B ก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนใน อสังหาฯ เชิงพาณิชย์
พื้นที่ค้าปลีกและร้านค้า: การเติบโตของประชากรและกำลังซื้อในพื้นที่ จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจค้าปลีกมีความคึกคัก การมองหา พื้นที่ร้านค้าให้เช่าในย่านพหลโยธิน หรือ ค่าเช่าพื้นที่เซ็นทรัล ลาดพร้าว (หากมี) จะเป็นที่ต้องการสูง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: สำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ย่านพหลโยธินถือเป็นหนึ่งในทำเลที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในโครงการที่เชื่อมโยงกับศูนย์กลางการค้าและแหล่งคมนาคม
แนวโน้มปี 2569 และอนาคต: การเติบโตที่ยั่งยืน
ด้วยการลงทุนมูลค่ามหาศาลนี้ ย่านพหลโยธินจึงไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์กลางการค้าที่สำคัญ แต่ยังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การท่องเที่ยว และการอยู่อาศัยที่ครบวงจรในอนาคตอันใกล้ การต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว และการเปิดตัว เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ย่านนี้กำลังเข้าสู่ยุคทองของการพัฒนา
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ มากกว่า 10 ปี ผมมองว่าการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ย่านพหลโยธินในขณะนี้ เป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด การเติบโตของย่านนี้จะขับเคลื่อนด้วยปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทั้งจากการคมนาคมที่สะดวกสบาย การเข้าถึงแหล่งงาน และไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในทำเลศักยภาพเช่นย่านพหลโยธิน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณในการคว้าประโยชน์สูงสุดจากตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง.
