อสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่การปักธง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” หมุดหมายใหม่แห่งศักยภาพย่านเหนือกรุงเทพฯ
ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการค้าปลีกและศูนย์การค้านั้น การต่อยอดและการขยายอาณาจักรทางธุรกิจถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการชั้นนำต่างมุ่งมั่นดำเนินการ เพื่อรักษาและเสริมสร้างความแข็งแกร่งในการแข่งขัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ในระดับบริหารสูงสุดจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ในช่วงต้นปี 2569 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้จับตามองความเคลื่อนไหวสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ซึ่งกำลังจะพิจารณาอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว อันเป็นตำนานแห่งวงการค้าปลีกไทย การต่อสัญญาฉบับใหม่นี้มีระยะเวลายาวนานถึง 30 ปี และมีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นดีลใหญ่ที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นและการลงทุนระยะยาวในทำเลศักยภาพแห่งนี้
การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: ดีลแห่งมูลค่าและความเหมาะสมในมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าของการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์บริเวณพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ดำเนินกิจการอยู่ โดยสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงร่วมกับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในการต่อสัญญาเช่าฉบับใหม่
การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาดังกล่าว และมีมติให้ส่งเรื่องต่อคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. เพื่อตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้อง ซึ่งคณะอนุกรรมการฯ ได้ผ่านการพิจารณาเมื่อวันที่ 8 มกราคม 2569 และเตรียมเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 พร้อมทั้งเตรียมข้อมูลชี้แจงเกี่ยวกับการลงทุนที่คาดว่าจะไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท โดยระบุถึงแผนการลงทุนและการปรับปรุงทรัพย์สินตลอดระยะเวลาสัญญา
สำหรับสัญญาเช่าใหม่นี้จะมีอายุ 30 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 โดยมีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท การลงทุนเพิ่มเติมกว่า 4,500 ล้านบาทนี้ มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อการปรับปรุงอาคารเดิมและระบบสาธารณูปโภคภายในทั้งหมด เนื่องจากอาคารมีอายุเกือบ 50 ปี และผ่านการใช้งานมาอย่างยาวนาน คาดว่าแผนการปรับปรุงจะใช้เวลาประมาณ 4 ปี นับจากวันที่สัญญาเช่ามีผลบังคับใช้
เมื่อพิจารณาจากมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ดีลนี้ถูกมองว่ามีความเหมาะสมและสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับผลตอบแทนที่เซ็นทรัลจ่ายในการต่อสัญญาครั้งที่ 2 ซึ่งเป็นระยะเวลา 20 ปี ด้วยมูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท แม้ว่ามูลค่าต่อปีอาจไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด แต่ก็ถือเป็นการรักษาผลประโยชน์ของ ร.ฟ.ท. ให้สอดคล้องกับแนวทางที่กำหนดไว้
ปัจจุบัน สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังเหลือระยะเวลาอีก 3 ปี โดยปี 2569 ร.ฟ.ท. จะได้รับค่าเช่าจำนวน 1,559.111 ล้านบาท ปี 2570 จำนวน 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 จำนวน 1,751.817 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายได้ที่สำคัญของหน่วยงาน
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: การลงทุนที่สมเหตุสมผลในทำเลทอง
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงทัศนะเกี่ยวกับดีลการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ว่าเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่งภายใต้ปัจจัยแวดล้อมปัจจุบัน
“การต่อสัญญา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเดิมได้อย่างมีประสิทธิภาพ การแข่งขันในตลาดค้าปลีกปัจจุบันสูงมาก และพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้าอาจถึงจุดอิ่มตัวแล้ว” นายวสันต์กล่าว
“ในมุมมองของการลงทุนใหม่ การสร้างศูนย์การค้าใหม่มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่ากับการเช่า 30 ปี และอาจไม่สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ซึ่งเน้นประสบการณ์และความคุ้มค่าเป็นหลัก”
นายวสันต์ยังเน้นย้ำถึงศักยภาพของทำเลพหลโยธินว่า มีความโดดเด่นและเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาว่าย่านนี้กลายเป็น “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัลไปแล้ว ด้วยการลงทุนในโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกที่ประสบความสำเร็จ และการลงทุนในโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร ซึ่งประกอบด้วยศูนย์การค้า ออฟฟิศ และอาจมีโรงแรมในอนาคต
“การเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ปลายปีนี้ จะยิ่งเป็นการจุดประกายความคึกคักให้กับย่านนี้ และเสริมสร้างให้เป็น Sub-CBD (ศูนย์กลางธุรกิจรอง) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งจะรองรับการขยายตัวของธุรกิจและการพัฒนาเมืองได้อย่างมีนัยสำคัญ” นายวสันต์กล่าวเสริม “ราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตของทำเลนี้”
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: พลิกโฉมย่านเหนือ สู่ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์แห่งใหม่
การลงทุนเชิงกลยุทธ์ของกลุ่มเซ็นทรัลไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่การต่อยอดจากฐานเดิม แต่ยังเป็นการขยายวิสัยทัศน์เพื่อสร้างการเติบโตในระยะยาว นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เคยกล่าวถึงแผนการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ว่าเป็นส่วนสำคัญในการผลักดันย่านพหลโยธินให้ก้าวขึ้นเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ ที่ลงทุนด้วยงบประมาณกว่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินขนาด 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร โครงการนี้จะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ของปี 2569 และคาดการณ์ว่าจะมีผู้เข้าใช้บริการถึง 130,000 คนต่อวันในปีแรก
นอกจากพื้นที่ค้าปลีกและร้านค้าที่หลากหลายแล้ว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ยังมาพร้อมกับคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับการจัดงานระดับนานาชาติ ทั้งคอนเสิร์ต อีเวนต์ และการประชุมสำคัญต่างๆ สิ่งนี้จะช่วยยกระดับศักยภาพของย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางกิจกรรมที่สำคัญของเมือง
“โครงการเดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นเสมือนประตูสู่การดึงดูดผู้คนและโอกาสใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ” นายชนวัฒน์กล่าว “เรามองเห็นการเติบโตที่สอดคล้องกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาชั้นนำ”
ศักยภาพของทำเลนี้ยังได้รับการสนับสนุนจากระบบโครงข่ายคมนาคมที่แข็งแกร่ง ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งเชื่อมต่อพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกสบาย ความพร้อมในทุกมิติเหล่านี้ ทำให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน มีศักยภาพสูงในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ด้วยการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึง 2 แห่ง ที่จะเติมเต็มความต้องการที่หลากหลายของผู้บริโภค
อนาคตอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ: การเติบโตที่รอคอย
การลงทุนมูลค่ามหาศาลในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นเครื่องยืนยันถึงศักยภาพและความเชื่อมั่นในทำเลพหลโยธิน ย่านนี้ไม่เพียงแต่เป็นทำเลที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ในวงการค้าปลีก แต่กำลังจะก้าวสู่ยุคใหม่ของการเป็นศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์ที่สำคัญของกรุงเทพฯ
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูการพัฒนาในย่านนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ทั้งในแง่ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม หรือแม้แต่บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและการเข้ามาของโครงการขนาดใหญ่ จะยิ่งกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาในภาคส่วนอื่นๆ ตามมา
ภายใต้การเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์เมืองกรุงเทพฯ การขยายตัวของ CBD ออกสู่พื้นที่รอบนอกกลายเป็นเทรนด์สำคัญ และย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กำลังจะเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่จะแสดงบทบาทสำคัญนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในทำเลนี้จึงมีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาทำเลที่ตั้งธุรกิจที่เพียบพร้อมด้วยศักยภาพ การติดตามความเคลื่อนไหวและการพัฒนาในย่านพหลโยธินจะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและคุ้มค่า การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในภาคส่วนต่างๆ จะช่วยเปิดมุมมองและนำไปสู่การคว้าโอกาสที่รออยู่ข้างหน้าในย่านธุรกิจแห่งใหม่นี้.
