การพลิกโฉมย่านพหลโยธิน: การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้าน และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่
บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ 10 ปี
ในวันที่ 10 มกราคม 2569 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้จับตาดูความเคลื่อนไหวครั้งสำคัญ ณ บริเวณย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี สำหรับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนรวมสูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่ได้เป็นเพียงการต่ออายุสัญญาทางธุรกิจ แต่ยังสะท้อนถึงวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ของเครือเซ็นทรัลในการปั้นย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่มีมูลค่ามหาศาล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าดีลนี้ไม่ใช่เรื่องที่เกิดขึ้นโดยปราศจากการไตร่ตรอง แต่เป็นการวางแผนระยะยาวที่สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ คุณภาพ
เบื้องหลังการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: การประเมินมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 สัญญาฉบับใหม่ที่เสนอโดยบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด นี้ จะมีระยะเวลา 30 ปี โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601
สิ่งที่น่าสนใจคือ ข้อเสนอการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อการปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด เนื่องจากอาคารเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเปิดดำเนินการมาเกือบ 50 ปี จำเป็นต้องได้รับการยกระดับเพื่อให้ทันสมัยและมีประสิทธิภาพสูงสุด การลงทุนครั้งนี้จะใช้เวลาดำเนินการ 4 ปี นับจากวันที่สัญญาใหม่เริ่มมีผลบังคับใช้ เมื่อรวมกับผลตอบแทนตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่กว่า 33,000 ล้านบาท การรถไฟฯ และ บริษัท SRTA Asset (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. มองว่ามูลค่าดีลนี้มีความเหมาะสมอย่างยิ่ง
แม้ว่ามูลค่ารวม 3.3 หมื่นล้านบาท จะสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งที่สองที่เซ็นทรัลจ่ายไป 21,298 ล้านบาท เป็นเวลา 20 ปี แต่เมื่อพิจารณาถึงอัตราผลตอบแทนต่อปีที่เพิ่มขึ้น และการลงทุนปรับปรุงอาคารที่จำเป็น การประเมินมูลค่านี้ถือเป็นก้าวที่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อ ร.ฟ.ท. ได้กำหนดแนวทางการประเมินผลตอบแทนไว้แล้ว
ข้อมูลล่าสุดระบุว่า สัญญาเช่าปัจจุบันเหลืออีก 3 ปี โดยในปี 2569 ค่าเช่าที่ต้องจ่ายอยู่ที่ 1,559.111 ล้านบาท, ปี 2570 ที่ 1,652.658 ล้านบาท และปี 2571 ที่ 1,751.817 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ต่อเนื่อง
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: ความเหมาะสมของมูลค่าดีล และศักยภาพการเติบโต
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองว่า การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นราคาที่สมเหตุสมผล การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมร่วมกับการปรับปรุง จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าให้สูงขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ
“ในเชิงกลยุทธ์ หากเซ็นทรัลจะสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด อาจต้องใช้เงินลงทุนมากกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่คุ้มค่ากับการเช่า 30 ปี และอาจไม่สามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้มากนัก เมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การบูรณะและต่อยอดจากโครงสร้างเดิมจึงเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาด” คุณวสันต์กล่าว
นอกจากนี้ คุณวสันต์ยังชี้ให้เห็นถึงปัจจัยเสริมที่ทำให้การลงทุนนี้มีความน่าสนใจ “ย่านพหลโยธินถือเป็นอาณาจักรของเซ็นทรัลอย่างแท้จริง หลังประสบความสำเร็จกับมิกซ์ยูสแห่งแรกอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว การลงทุนสร้างโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ คือ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร ยิ่งเป็นการตอกย้ำศักยภาพของพื้นที่”
โครงการใหม่นี้ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ออฟฟิศ และอาจรวมถึงโรงแรม ซึ่งจะช่วยสร้างชีวิตชีวาให้กับย่านนี้ และทำให้เป็น Sub-CBD ที่รองรับการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ โซนเหนือ “ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพการลงทุนระยะยาว”
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: มหกรรมแห่งการลงทุนและอาณาจักรมิกซ์ยูสใหม่
เพื่อตอกย้ำวิสัยทัศน์ในการพัฒนาศักยภาพย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ภายใต้การนำของ คุณชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ ได้ทุ่มงบประมาณ 21,000 ล้านบาท เพื่อก่อสร้างโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่
โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่อาคารกว่า 457,409 ตารางเมตร มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 นอกจากนี้ ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งพร้อมรองรับคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก โดยคาดการณ์ว่าจะมีผู้เข้าใช้บริการถึง 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นเหมือนประตูสู่การดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ” คุณชนวัฒน์กล่าว “โครงการนี้จะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาจำนวนมาก”
การมีระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุม ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ยิ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่เสริมสร้างศักยภาพของพื้นที่ “การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึง 2 แห่งในบริเวณใกล้เคียงกันนี้ จะยิ่งสร้างความคึกคักและส่งเสริมให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ได้อย่างแน่นอน”
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และโอกาสการลงทุน
การลงทุนมหาศาลในย่านพหลโยธิน สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของภาคเอกชนต่อศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่กรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งกำลังจะก้าวขึ้นมาเป็นทำเลทองแห่งใหม่ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในย่านที่มีศักยภาพสูงนี้ การพิจารณาทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกับโครงการขนาดใหญ่ของเซ็นทรัล ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่ง การเติบโตของย่านนี้จะส่งผลดีต่อมูลค่าของ อสังหาริมทรัพย์ โดยรอบ ทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ หรือกำลังมองหา อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า ในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตสูง ย่านพหลโยธินและลาดพร้าว ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าจับตามองมากที่สุดในปี 2569 นี้ ด้วยการลงทุนที่มหาศาลและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง อนาคตของย่านนี้กำลังสดใส
บทสรุปและก้าวต่อไป
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ใช่เพียงการขยายธุรกิจของเครือเซ็นทรัล แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญในการผลักดันย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ การลงทุนมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาทนี้ จะเป็นการจุดประกายความคึกคักทางเศรษฐกิจ สร้างโอกาสการจ้างงาน และดึงดูดการลงทุนจากภายนอก
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ การจับตาดูความเคลื่อนไหวในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการคว้าโอกาสจากการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของย่านนี้ หรือกำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพสูงสุดในกรุงเทพฯ โซนเหนือ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและวางแผนการลงทุนของท่านตั้งแต่วันนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและนำพาท่านสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้.
