อสังหาริมทรัพย์ไทย: การต่อสัญญาเช่าที่ดินประวัติศาสตร์ และการก้าวสู่ยุคใหม่ของศูนย์การค้าพหลโยธิน
ในวันที่ 10 มกราคม 2569 สังคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจับตาดูการพิจารณาครั้งสำคัญเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว อันเป็นตำนาน การตัดสินใจนี้ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อการดำเนินงานของศูนย์การค้าแห่งนี้เท่านั้น แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณถึงทิศทางในอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน ซึ่งกำลังจะก้าวเข้าสู่การพัฒนาครั้งใหญ่ด้วยโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน: มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการลงทุนเพื่ออนาคต
รายงานข่าวจากแหล่งที่เชื่อถือได้ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า คณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินจำนวน 47.22 ไร่ บริเวณลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยสัญญาปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ผลการเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปเบื้องต้น โดยคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ได้ตรวจสอบและเห็นชอบในรายละเอียดแล้ว และเตรียมนำเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. เพื่อพิจารณาอนุมัติอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 มกราคม 2569
สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้มีระยะเวลา 30 ปี โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 วงเงินการลงทุนเพื่อต่อสัญญาและการปรับปรุงครั้งใหญ่นี้มีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท โดยมีส่วนสำคัญคือการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท จากทางเซ็นทรัลเพื่อการปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด ซึ่งถือเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่งเนื่องจากอาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีอายุการใช้งานมาเกือบ 50 ปีแล้ว โดยแผนการปรับปรุงจะใช้เวลาดำเนินการ 4 ปี นับจากวันที่สัญญาเช่าใหม่มีผลบังคับใช้
การประเมินมูลค่าดีลนี้อยู่ที่ 33,000 ล้านบาท ซึ่ง ร.ฟ.ท. และ SRTA พิจารณาว่ามีความสมเหตุสมผล แม้ว่ามูลค่าจะไม่ได้สูงกว่าการต่อสัญญาครั้งก่อนอย่างก้าวกระโดด แต่ก็ถือเป็นการเติบโตที่สอดคล้องกับแนวทางที่ ร.ฟ.ท. ได้วางไว้ โดยการต่อสัญญาครั้งที่สองก่อนหน้านี้ เซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี
ปัจจุบัน สัญญาเช่าที่ดินสำหรับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังคงมีผลบังคับใช้อีก 3 ปี โดยในปี 2569 ค่าเช่าที่ต้องชำระอยู่ที่ 1,559.111 ล้านบาท ตามด้วย 1,652.658 ล้านบาท ในปี 2570 และ 1,751.817 ล้านบาท ในปี 2571
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ความเหมาะสมของดีลและศักยภาพทำเลทอง
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด หนึ่งในผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า การที่เซ็นทรัลสามารถบรรลุข้อตกลงต่อสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง การลงทุนนี้เป็นการต่อยอดจากการใช้ประโยชน์อาคารเดิม ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าที่ใกล้จะถึงจุดสูงสุดแล้ว
นายวสันต์ยังได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ในเชิงกลยุทธ์การตลาด การที่เซ็นทรัลจะลงทุนสร้างอาคารศูนย์การค้าแห่งใหม่ขึ้นมาทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้เงินลงทุนมากกว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าเท่ากับการต่อสัญญาเช่าเดิมระยะยาว 30 ปี และอาจไม่ส่งผลให้สามารถเพิ่มค่าเช่าได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้สภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ยังมีความท้าทาย และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
“ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาแข่งขันแทนที่เซ็นทรัลในทำเลนี้ คงต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธิน ถือเป็นอาณาจักรที่เซ็นทรัลได้วางรากฐานไว้อย่างแข็งแกร่ง” นายวสันต์กล่าวเสริม “หลังจากความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่เป็นต้นแบบ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพการพัฒนาสูง ทางเซ็นทรัลได้ลงทุนสร้างมิกซ์ยูสแห่งใหม่ในบริเวณใกล้เคียง เพียง 300 เมตร โดยโครงการนี้ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ สำนักงานเกรดเอ และอาจมีโรงแรม ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการปลายปีนี้ ยิ่งจะทำให้ย่านนี้มีความคึกคักมากยิ่งขึ้น และกลายเป็น Sub-CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจย่อยของกรุงเทพมหานครโซนเหนือ การพัฒนาเช่นนี้ ย่อมส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาที่ดินใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว”
การปั้น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: อาณาจักรใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ เหนือ
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เคยกล่าวถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนาพื้นที่ย่านพหลโยธินว่า หลังจากที่โครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกของกลุ่มประสบความสำเร็จอย่างสูง บริษัทฯ ได้เล็งเห็นถึงศักยภาพในการเป็น CBD (Central Business District) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
เพื่อผลักดันวิสัยทัศน์นี้ บริษัทฯ ได้ลงทุนอย่างมหาศาลในการก่อสร้างโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 21,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่อาคารรวม 457,409 ตารางเมตร คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 นอกจากนี้ ยังมี Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับการจัดคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะทำหน้าที่เป็นประตูสำคัญในการดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพมหานครโซนเหนือ” นายชนวัฒน์กล่าว “โครงการนี้จะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งจะช่วยยกระดับศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ให้ก้าวข้ามขีดจำกัดเดิมๆ ย่านนี้มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีที่อยู่อาศัยจำนวนมาก อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาชั้นนำ ประกอบกับการคมนาคมที่สะดวกสบายด้วยระบบรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างไม่สิ้นสุด การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึง 2 แห่งในบริเวณใกล้เคียงกัน จะเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่ง และดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้ชีวิตและทำกิจกรรมต่างๆ ในย่านนี้มากยิ่งขึ้น”
การพัฒนาครั้งใหญ่นี้สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการสร้างสรรค์ อสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ และเป็นการยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและความบันเทิงที่สำคัญของกรุงเทพฯ ในอนาคตอันใกล้นี้
สรุปและแนวโน้มในอนาคต
การต่อสัญญาเช่าที่ดินของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ ถือเป็นเหตุการณ์สำคัญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทย การลงทุนมูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของทำเลทองแห่งนี้ ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็นการเติมเต็มและยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็น Sub-CBD ที่มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าย่านธุรกิจใจกลางเมือง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน อสังหาริมทรัพย์ ย่านกรุงเทพฯ โซนเหนือ การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ถือเป็นโอกาสสำคัญในการเข้าถึง อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง ทั้งในด้านของการอยู่อาศัย การพาณิชยกรรม และการลงทุน การพัฒนาที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้จะสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจและสังคมในภาพรวมอย่างแน่นอน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจถึงศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านที่มีพลวัตเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจเพื่ออนาคตที่สดใสในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ของประเทศไทย
