อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ท่ามกลางเทคโนโลยี AI และความท้าทายเชิงโครงสร้าง
กรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย – ในภูมิทัศน์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้จัดการประชุมสัมมนาประจำเดือนธันวาคม 2568 ภายใต้หัวข้อ “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI Driven Automation and Scaling” ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของการนำเทคโนโลยีดิจิทัล โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาเป็นกลไกขับเคลื่อนอนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
งานสัมมนาครั้งนี้ ได้รวบรวมผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในแวดวง Martech และ AI มาร่วมแบ่งปันวิสัยทัศน์และแนวทางการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและขยายโอกาสทางธุรกิจ ในขณะเดียวกัน “ประชาชาติธุรกิจ” ได้มีโอกาสสัมภาษณ์พิเศษ “คุณสุนทร สถาพร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นคีย์แมนสำคัญในการกำหนดทิศทางความรู้และกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
AI Marketing: กุญแจสำคัญสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
คุณสุนทร ได้เน้นย้ำถึงบทบาทของ AI Marketing ในการปฏิวัติวิธีการทำการตลาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็ก การนำ AI มาใช้ช่วยในการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Personalized Target) ช่วยให้การสื่อสารทางการตลาดมีความแม่นยำ ตรงจุด และลดการสูญเสียทรัพยากรในการทำการตลาดที่ไม่เกิดประโยชน์
“ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังก้าวผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 และผู้ประกอบการหลายรายเผชิญกับภาวะกำไรที่ลดน้อยลง การปรับลดงบประมาณด้านการตลาด หรือ Fixed Cost ที่เคยตั้งไว้ 5% ของมูลค่าโครงการ ให้เหลือ 4% ด้วยการใช้ AI ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด” คุณสุนทรกล่าว “ต้นทุนต่อลูกค้าเป้าหมาย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย หรือสำหรับกลุ่มลูกค้ากลาง-บน ที่มีบ้านราคา 5 ล้านบาท อาจมีต้นทุน 3,000-5,000 บาท การเพิ่มประสิทธิภาพทางการตลาดด้วย AI จะช่วยลดต้นทุนเหล่านี้ลงได้อย่างมาก ทำให้ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น และช่วยลดภาระงานของพนักงานขาย ให้พวกเขามีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้อย่างเต็มที่”
ในส่วนของการใช้งบประมาณการตลาด 3% ที่จัดสรรให้กับการโฆษณาออนไลน์ และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การใช้ AI เข้ามาช่วยในการวางแผนและบริหารจัดการแคมเปญโฆษณาออนไลน์ จะทำให้สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ ลดการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น และเพิ่มอัตราการ Conversion Rate ให้สูงขึ้น นอกจากนี้ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่ทำงานร่วมกับ AI จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการฐานลูกค้า ตั้งแต่การบันทึกข้อมูล การติดตามผล จนถึงการออกใบแจ้งหนี้ การนำระบบ CRM ที่มีประสิทธิภาพอย่าง Icon Framework หรือ Mango ERP มาใช้ จะช่วยให้กระบวนการทำงานรวดเร็ว แม่นยำ และเป็นไปตามเวลาที่กำหนด
BIM: เครื่องมือสำคัญสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว ระบบ BIM (Building Information Modeling) ยังเป็นอีกหนึ่งเทคโนโลยีที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ประโยชน์อย่างแพร่หลาย BIM เป็นระบบจำลองการก่อสร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ จนถึงปลายน้ำ ช่วยให้การบริหารจัดการโครงการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการประสานงานระหว่างซัพพลายเออร์ทุกภาคส่วนบนแพลตฟอร์มเดียว
“BIM มีข้อดีที่สำคัญในการบริหารจัดการพลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน การนำ AI for Construction มาใช้ร่วมกับ BIM จะเป็นแนวทางที่สำคัญในการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569” คุณสุนทร กล่าวเสริม
Advancing Sustainable Housing: บ้านแห่งอนาคตที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิต
เป้าหมายหลักของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2569 คือการผลักดัน “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future” ภายใต้ธีม “HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยมุ่งเน้น 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การพัฒนาบ้านที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมด้วยการออกแบบ Passive Design เช่น การวางทิศทางของอาคาร การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่รวมถึงการใช้ Smart Home Technology เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานภายในบ้าน ทำให้บ้านเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ประหยัดค่าใช้จ่าย และส่งเสริมสุขภาพที่ดีและความปลอดภัยของผู้พักอาศัย
Waste Management: การรณรงค์ให้ผู้พักอาศัยในโครงการต่างๆ แยกขยะเปียกและขยะแห้ง ซึ่งเป็นความร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) การแยกขยะนี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดปริมาณขยะในเมืองใหญ่ แต่ยังส่งผลให้ผู้พักอาศัยสามารถลดภาระค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะ จากอัตราใหม่ 60 บาทต่อเดือน เหลือเพียง 20 บาทตามกฎหมายเดิม
“จากการประมาณการปริมาณขยะจากสมาชิกสมาคมฯ ราว 60-70 บริษัท ที่ยังดำเนินการอยู่ ซึ่งมีโครงการที่พักอาศัยรวมกว่า 2,000 โครงการ และมีจำนวนหลังคาเรือนประมาณ 300 หลังคาเรือนต่อโครงการ หากทุกโครงการสามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล” คุณสุนทร กล่าว “นอกจากจะช่วยลดโลกร้อนแล้ว ยังช่วยลดปัญหาภัยพิบัติน้ำท่วมและปัญหาท่อระบายน้ำอุดตัน ซึ่งเป็นผลดีต่อเมืองหลวงของเราโดยรวม”
บางแก้วโมเดล: ต้นแบบ Smart City แห่งอนาคต
แนวคิด “In Action” นี้ จำเป็นต้องเริ่มต้นจากการลงมือปฏิบัติในระดับครัวเรือน เพื่อสร้างแรงกระเพื่อมที่ส่งผลไปสู่ระดับเมือง และยกระดับประเทศไทยสู่การเป็น Smart City เช่นเดียวกับประเทศไต้หวันที่เคยเป็นเมืองเกษตรกรรม ก่อนจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
“ไต้หวันได้พัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี โดยมีการติดตั้งระบบพื้นฐาน เช่น Digital Lock, เครื่องฟอกอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน” คุณสุนทร อธิบาย “ในระดับเมือง ไต้หวันมีระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่แม่นยำ และระบบป้องกันน้ำท่วมที่มีอุโมงค์ยักษ์เพื่อระบายน้ำอย่างรวดเร็ว”
การยกระดับเมืองของไทยควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบถนน การออกแบบพื้นที่สาธารณะเพื่อลดปัญหาน้ำท่วม แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวถนนและพื้นที่สาธารณะที่สามารถซึมซับน้ำได้ จะช่วยลดปัญหาน้ำขังในเขตเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่กำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรมีการพิจารณาปรับลด Floor Area Ratio (FAR) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาน้ำท่วม
“ปัจจุบัน อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังเป็นเมืองนำร่องในการศึกษาโมเดล Smart City โดยองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) และเทศบาล มีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบ Warning System เกี่ยวกับการเตือนภัยน้ำท่วม” คุณสุนทร กล่าว “แต่ละเมืองมีความเสี่ยงเฉพาะตัว และคนในท้องถิ่นย่อมเข้าใจความเสี่ยงเหล่านั้นดีที่สุด และรู้ว่าต้องป้องกันอะไร”
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความหวังหลังจุดต่ำสุดและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
สถานการณ์เศรษฐกิจที่กำลังเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการปรับลดประมาณการ GDP ปีหน้าเหลือ 1.6% สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ในอีกมุมหนึ่ง การแข่งขันที่รุนแรงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็ส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่อาจมีโอกาสได้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ความกังวลที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านในปี 2568 เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยเฉลี่ยสูงถึง 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60%
“หากพิจารณาในแง่ของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดลง 0.25% เป็น 1.25% ต่อปีนั้น ถือเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการที่ต้องการเงินทุนในการพัฒนาโครงการ และในส่วนของผู้บริโภคที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน” คุณสุนทร ชี้แจง “แต่ถึงแม้ต้นทุนทางการเงินจะต่ำลงเพียงใด หากสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่”
จากความกังวลดังกล่าว สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันผลักดัน 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อบ้าน คือ
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ ซึ่งปัจจุบันมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% มาเป็นหนี้สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ย 6-7% จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้อย่างมหาศาล
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ใหม่ที่ขาดเงินดาวน์ 10-20% เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อในการซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น
“การปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้านนี้เป็นเรื่องสำคัญยิ่งยวด” คุณสุนทร กล่าวสรุป “หากรัฐบาลใหม่สามารถผลักดันมาตรการเหล่านี้ได้สำเร็จ จะเป็นการเปิดประตูสู่การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย และส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ”
ในสถานการณ์ที่การแข่งขันสูงและเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการและการตลาด รวมถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ยั่งยืนและคุณภาพชีวิตของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จและการเติบโตในอนาคต.
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการหาโซลูชันด้านเทคโนโลยี Martech และ AI เพื่อยกระดับธุรกิจของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนและประสบความสำเร็จให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
