พลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทย: AI, การพัฒนาที่ยั่งยืน และการปลดล็อกสินเชื่อ สู่ปี 2569 ที่คาดการณ์การฟื้นตัว
ในยุคที่เทคโนโลยีดิจิทัลขับเคลื่อนทุกภาคส่วน การปรับตัวให้ทันต่อพลวัตของตลาดจึงเป็นหัวใจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 ที่คาดการณ์ว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวหลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุด สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของ AI Marketing และการพัฒนาที่ยั่งยืน เป็นกลยุทธ์หลักในการเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
AI Marketing: อาวุธลับของดีเวลอปเปอร์ยุคใหม่
ภายใต้สภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะก้าวข้ามจุดต่ำสุดของปี 2568 สภาวะการแข่งขันที่รุนแรงทำให้มาร์จิ้นของผู้ประกอบการลดน้อยลงอย่างมาก การบริหารจัดการต้นทุนจึงมีความสำคัญเหนือสิ่งอื่นใด สุนทร สถาพร ชี้ให้เห็นว่า AI Marketing ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็ก สามารถเพิ่มประสิทธิภาพการขายและลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นได้อย่างมีนัยสำคัญ
“AI Marketing จะช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์ไลฟ์สไตล์และความต้องการของลูกค้าแต่ละรายได้อย่างแม่นยำมากขึ้น (Personalized Targeting) ทำให้เราสามารถนำเสนอโครงการที่ตรงใจกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ” สุนทร กล่าว
ปัจจุบัน ต้นทุนในการทำการตลาดต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยในกลุ่มไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย ส่วนกลุ่มมีเดียม-เอนด์ หรือกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาท มีต้นทุนประมาณ 3,000-5,000 บาท การใช้ AI จะช่วยลดต้นทุนเหล่านี้ลงได้อย่างมหาศาล พร้อมทั้งเพิ่มคุณภาพของ Lead ให้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น ส่งผลให้พนักงานขายมีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้มากขึ้น และเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
โดยทั่วไป ต้นทุนทางการตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแบ่งเป็น 3% สำหรับงบการตลาด (60% ออนไลน์, 40% ออฟไลน์) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การนำ AI เข้ามาช่วยสามารถลดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ลงได้ถึง 1% ซึ่งหมายถึงการเพิ่มมาร์จิ้นของบริษัททันที 1% หากยอดขายยังคงเดิม
นอกจากนี้ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่มีความสามารถในการประมวลผลข้อมูลลูกค้าได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ รวมถึงระบบแจ้งเตือนการชำระเงิน จะเข้ามาทดแทนการทำงานแบบเดิมที่ใช้ Excel ทำให้กระบวนการตั้งแต่การจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้เป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ในตลาด CRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ บริษัทอย่าง Icon Framework และ Mango ERP ถือเป็นผู้เล่นหลักที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูง
การพัฒนาที่ยั่งยืน: ก้าวต่อไปของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
นอกเหนือจากการนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยังมุ่งมั่นที่จะผลักดันแนวคิด “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future” หรือ HBA 2026 Sustainable Development In Action ในปี 2569 โดยมีเป้าหมายหลัก 2 ประการ คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงานทั้งในรูปแบบ Passive Design (การออกแบบที่คำนึงถึงทิศทางแสงแดด ลมธรรมชาติ และการเลือกใช้วัสดุ) และ Active Design (การใช้เทคโนโลยี Smart Home ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน) เพื่อให้บ้านสามารถประหยัดพลังงาน สะดวกสบาย มีสุขภาวะที่ดี และปลอดภัยมากยิ่งขึ้น
Waste Management: การส่งเสริมให้ลูกบ้านมีการแยกขยะเปียกและแห้ง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของความร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เป้าหมายคือการลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะของลูกบ้านจากอัตราใหม่ 60 บาท เหลือเพียง 20 บาท ตามกฎหมายเดิม การคำนวณคร่าวๆ จากสมาชิกสมาคมที่มีอยู่เกือบ 2,000 โครงการ หากทุกโครงการสามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้มหาศาล ทั้งยังส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อม ลดปัญหาน้ำท่วม และลดภาระของ กทม.
“แนวคิด Sustainable Housing ไม่ใช่แค่การรักษ์โลก แต่เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น และยังเป็นการเตรียมความพร้อมสำหรับอนาคตที่ทรัพยากรธรรมชาติมีจำกัด” สุนทร กล่าวเสริม
โมเดล “บางแก้ว”: ก้าวแรกสู่ Smart City ที่ยั่งยืน
การยกระดับประเทศไทยสู่การเป็น Smart City ที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีทัดเทียมกับนานาชาติ เป็นวิสัยทัศน์ที่สมาคมฯ ตั้งเป้าหมายไว้ โดยมีการศึกษาโมเดลการพัฒนาจากเมืองต่างๆ ทั่วโลก รวมถึงไต้หวันที่เคยเป็นเมืองเกษตรกรรมและสามารถพัฒนาจนกลายเป็น Smart City ที่มีระบบสาธารณูปโภคและเทคโนโลยีที่ทันสมัย
“เรามองว่าการพัฒนา Smart City ควรเริ่มจากการสร้างความตระหนักรู้และให้ความสำคัญกับระดับครัวเรือนก่อน จากนั้นจึงขยายผลไปสู่ระดับเมือง” สุนทร กล่าว
ตัวอย่างที่น่าสนใจคือ อ.บางแก้ว จ.สมุทรปราการ ซึ่งกำลังศึกษาโมเดล Smart City ที่มุ่งเน้นการป้องกันปัญหาน้ำท่วมด้วยระบบ Warning System และการบริหารจัดการความเสี่ยงภัยพิบัติที่สอดคล้องกับบริบทของพื้นที่ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ เช่น ถนนและพื้นที่สาธารณะที่สามารถซึมซับน้ำได้ (Sponge City) รวมถึงการปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) ในพื้นที่ที่เป็นทางน้ำไหลผ่าน จะช่วยลดความหนาแน่นของอาคาร และลดความเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: มองไปข้างหน้าในปี 2569
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดต้นทุนทั้งสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนในโครงการใหม่ และสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญยังคงอยู่ที่ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 สูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60%
“การที่ดอกเบี้ยจะต่ำแค่ไหน ถ้าสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่” สุนทร ย้ำ
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอมาตรการเร่งด่วน 2 ประการต่อภาครัฐ ประกอบด้วย:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): สนับสนุนให้ประชาชนนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) ให้มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง (6-7%) เปรียบเสมือนการผ่อนบ้าน ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้บริโภคได้อย่างมาก
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการประกันสินเชื่อบ้านไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ เพื่อช่วยให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์บางส่วนสามารถเข้าถึงสินเชื่อในการซื้อบ้านได้ โดยใช้หลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
การผลักดันมาตรการเหล่านี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังการเลือกตั้งทั่วไปครั้งใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน และเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่จะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2569 ต่อไป
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงทิศทางใหม่ๆ ของตลาด การนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ และการตระหนักถึงความสำคัญของการพัฒนาที่ยั่งยืน จะเป็นรากฐานสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและยั่งยืนไปด้วยกัน
