ศักราชใหม่ 2569: วงการอสังหาฯ กรุงเทพฯ ผันผวน ทรัพย์สินหรูมัดใจมหาเศรษฐี
บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี สู่เทรนด์กำลังซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
ปี 2569 ถือเป็นหมุดหมายสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปและกำลังซื้อที่เริ่มปรับเปลี่ยนพฤติกรรม ข้อมูลเชิงลึกจากการวิเคราะห์ของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เผยให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปลี่ยนแปลงของอุปทานและการเกิดขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) ที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม กรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะอุปทาน (Supply) ใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตทั้งหมด 17,110 ยูนิต ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่รวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในรอบทศวรรษที่ผ่านมาที่อยู่ราว 1 แสนล้านบาท
ผู้ประกอบการหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (Big Brands) ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนการเปิดตัว 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายโครงการใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่มีจำนวนเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงเกือบครึ่งหนึ่งอย่างแท้จริง
แนวโน้มปี 2569: คอนโดมิเนียมใหม่ทรงตัว การแข่งขันพุ่งเป้าตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวในระดับต่ำ โดยมีจำนวนประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่าโครงการใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์การพัฒนาโครงการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการลง และเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยจะกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำคัญ และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการลงทุนที่ขยายตัวไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ “EEC-ภูเก็ต”
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและผู้บริโภคชาวไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ ปี 2569 มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป” ภัทรชัย กล่าวเสริม “ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่าในปี 2569 จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับบน (High-End) และตลาดลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลที่มีมูลค่าสูงและหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) และมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth) ซึ่งมีอำนาจซื้อที่แข็งแกร่ง
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การเกิดขึ้นของอีเวนต์เปิดพรีเซลล์ (Pre-sale Events) ที่อาจกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District)
โอกาสทองของมหาเศรษฐี: เมื่อคอนโดหรูใจกลางเมืองคือสินทรัพย์ที่น่าลงทุน
สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ถือเป็นช่วงเวลาแห่งโอกาสในการปรับกลยุทธ์ โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: การขาดแคลนอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Locations) ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Projects) ไม่เพียงแต่จะสร้างมูลค่าในระยะยาว แต่ยังช่วยเสริมสร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มบุคคลเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีศักยภาพในการซื้อห้องชุดที่มีราคาสูงถึง 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงในย่าน CBD และต้นทุนในการพัฒนาโครงการ สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีเอกลักษณ์พิเศษ (Rare Item), โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) และโครงการภายใต้แบรนด์ชั้นนำ (Branded Residences)
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้พัฒนาควรให้ความสำคัญกับการออกแบบที่เหนือระดับ, การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในเมืองจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expats ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถตอบสนองได้ทั้งการอยู่อาศัยและเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและแรงกดดันด้านต้นทุน
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงมีความเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการอนุมัติสินเชื่ออย่างรอบคอบ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่ปรับลดลง ทำให้เกิดแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลให้กรอบนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้นยังไม่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรการที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์, ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในการเข้าซื้อที่ดินในทำเลหายาก การบริหารจัดการช่วงเวลา (Timing) จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ 5 ประการสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกสรรโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การลงทุนควรเน้นเฉพาะโครงการที่มีศักยภาพของทำเลที่โดดเด่น และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
เน้นเจาะตลาดบนและลักเซอรี่: กลุ่มนี้มีความต้องการซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อและความต้องการของตลาด รวมถึงการควบคุมอัตราการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะตลาดที่ท้าทาย การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดของบริษัทให้แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์: การปรับตัวให้เข้ากับบริบททางการเมืองและเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่น คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
ปี 2569 จึงเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะมีการปรับตัวและเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจถึงพลวัตของตลาด กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างมั่นคง.
หากท่านกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อร่วมค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน.
