กรุงเทพฯ: ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 – ซบเซาต่อเนื่อง กำลังซื้อระดับสูงคือปัจจัยขับเคลื่อนหลัก
เปิดศักราชใหม่ 2569: ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ สู่ภาวะ “ซัพพลายต่ำ” ยุคใหม่
ในช่วงต้นปี 2569 วงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครกำลังเผชิญกับปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมได้เข้าสู่ช่วง “ซัพพลายต่ำ” (Low Supply Cycle) อย่างชัดเจน ซึ่งนับเป็นสถิติที่หาได้ยากในรอบ 17 ปี ตามการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ข้อมูลจากการสำรวจชี้ให้เห็นว่า ตลอดปี 2568 ที่ผ่านมา จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ อยู่ที่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ราว 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง -38.53% จากค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท
กลุ่มผู้ประกอบการหลักที่ยังคงเคลื่อนไหวในตลาด ยังคงเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (Big Brands) ซึ่งมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า โดยมีโครงการเปิดตัว 2,787 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉลี่ยแล้วจะมีการเปิดขายโครงการใหม่ราว 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น การที่ตัวเลขเปิดใหม่ในปี 2568 ลดลงเหลือเพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย จึงเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่หดตัวอย่างรุนแรง
แนวโน้มปี 2569: การปรับตัวของซัพพลาย และการโฟกัสทำเลศักยภาพ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดขายจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% มูลค่ารวมของตลาดคาดว่าจะอยู่ที่ราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการและอาจมีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่บางส่วนออกไป
ในส่วนของทำเลที่ตั้ง คาดว่าจะมีการกระจุกตัวของโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณที่ตั้งใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในคอนโดมิเนียมและบ้านพักในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ โดยมีเป้าหมายที่สำคัญคือ “เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)” และ “ภูเก็ต”
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว “ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันระดับสูง: เซ็กเมนต์ไฮเอนด์และลักเซอรี่ ใจกลางมหานคร
แม้ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่โดยรวมจะมีจำกัด แต่ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์ (High-End) และลักเซอรี่ (Luxury) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง คาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างมาก ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลที่หายากและมีความต้องการสูง อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม
เทรนด์ที่สำคัญอีกประการหนึ่งที่จะได้เห็นในปี 2569 คือการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการในการเปิดตัวโครงการ (Pre-sale Events) ที่อาจแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD ซึ่งถือเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองของตลาดคอนโดระดับบน
ปรากฏการณ์ “ซัพพลายต่ำ” และการมุ่งเน้นตลาดบน สะท้อนให้เห็นถึง “โอกาส” ที่จะเกิดขึ้นสำหรับผู้ประกอบการที่เข้าใจพลวัตของตลาดอย่างแท้จริง “ภัทรชัย” ได้ให้ข้อเสนอแนะที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม (Super Prime Locations) มีจำกัด ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) อยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Projects) จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืนให้กับแบรนด์ได้
กำลังซื้อกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มคนที่มีความมั่งคั่งสูงเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความสามารถในการจ่ายเพื่อซื้อห้องชุดในราคาประมาณ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่แท้จริงและมีความต้องการที่ชัดเจน
การสร้าง New Price Benchmark: การมีอยู่ของต้นทุนที่ดินและต้นทุนการพัฒนาในย่าน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม โครงการที่นำเสนอควรเป็น “Rare Item,” “Low Density” (ความหนาแน่นต่ำ) หรือ “Branded Residence” (ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียง) เพื่อสะท้อนถึงคุณค่าและความพิเศษ
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญกับการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ (Design Excellence), บริการหลังการขาย (After-Sales Service) และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) แทนที่จะเป็นการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว การยกระดับคุณภาพจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาได้อย่างมีนัยสำคัญ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่มาทำงาน (Expats) โครงการคอนโดมิเนียมที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัย (Residential) และการลงทุน (Investment) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก
ความท้าทายที่รออยู่: เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และปัจจัยแวดล้อม
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีกหลายประการ ภัทรชัย ทวีวงศ์ ได้ระบุถึง 5 ด้านหลักที่ต้องจับตามอง:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและระดับล่างยังคงมีความเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตราการขาย (Sales Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลาย (Absorption Rate) ในตลาด
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Value) และกระแสเงินสด (Cash Flow) ของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้เป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตรากำไร (Profit Margin) ของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านของรัฐบาลและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจสร้างความไม่ชัดเจน จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพและหายาก การบริหารจัดการ “จังหวะเวลา” (Timing) จึงเป็นหัวใจสำคัญในการพัฒนาโครงการ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ: การปรับตัวให้ทันเกมในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569:
เลือกการลงทุนอย่างชาญฉลาด: เน้นการลงทุนในโครงการที่มี “ทำเล” และ “กลุ่มเป้าหมาย” ที่ชัดเจนและมีศักยภาพสูง
โฟกัสตลาดบน: ให้ความสำคัญกับตลาดระดับบนและลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี “ดีมานด์ซื้อที่แท้จริง” (Genuine Demand) และมีกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: เตรียมพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น (Flexible Strategy) เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยภายนอก
การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไปในปี 2569 และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับแนวโน้ม “กำลังซื้อระดับสูง” และ “ซัพพลายที่จำกัด” จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในยุคแห่งโอกาสนี้.
