เจาะลึกวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากผ่านช่วงการฟื้นตัวหลังยุคโควิด-19 หลายบริษัทคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจะต่อเนื่องไปสู่การเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อทั้งดีเวลลอปเปอร์และผู้บริโภค
ในฐานะที่ผมติดตามและคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี วันนี้เราจะมาถอดรหัสผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อดูว่าภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบาก ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และเทรนด์การปรับตัวในปี 2567 จะเป็นอย่างไร
บทพิสูจน์รายได้: สงครามราคาและการปรับตัวของบิ๊กอสังหาฯ
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทจดทะเบียนอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่รุนแรง แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ต่างเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% รวมถึงค่ายใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ตัวเลขรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นกัน สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ แม้แต่กลุ่ม Top 10 ก็ยังมีการสลับขั้วผู้นำกันอย่างดุเดือด
แชมป์รายได้รวมปี 2566
แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นความสำเร็จที่น่าจับตามองในสภาวะที่ตลาดหดตัว ตามติดมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) และศุภาลัย ที่รักษาฐานที่มั่นไว้ได้แม้จะเผชิญกับแรงกดดันด้านกำลังซื้อ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของกำไรสุทธิ
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออก และโฟกัสเฉพาะ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ความสำเร็จที่แท้จริงของ โครงการบ้านและคอนโด เราจะเห็นความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจยิ่ง โดยรายได้จากการขายรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ทำรายได้ในส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะตัวจริงด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่แม่นยำและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ดี ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา คือดาวรุ่งที่น่าจับตาที่สุด ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายพุ่งถึง 103% สะท้อนว่ายุทธศาสตร์การรุกตลาดที่อยู่อาศัยของยักษ์ใหญ่วงการค้าปลีกรายนี้เริ่มส่งผลกำไรอย่างเป็นรูปธรรม
กำไรสุทธิ: ใครคือ “กำไร” ที่แท้จริง?
การมีรายได้สูงอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายหากบริหารต้นทุนได้ไม่ดีพอ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนกว่า 12 ราย ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและการบริหารจัดการสภาพคล่องที่เป็นจุดตายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อวิเคราะห์ตัวเลขกำไร เราจะเห็นภาพที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองอันดับ 1 ในแง่ของผลกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้หลักจะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนคือกลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาด ซึ่งเป็นเทคนิคที่นักลงทุนและผู้ประกอบการควรรู้จัก หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้นำที่แท้จริงในด้านประสิทธิภาพการทำกำไร
แนวโน้มปี 2567 และคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้อง
จากข้อมูลที่สะสมมาทั้งหมด ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย บริษัทที่รอดและรุ่งในปีนี้ต้องให้ความสำคัญกับ 3 ปัจจัยหลัก:
การปรับลด Inventory: เร่งระบายสินค้าค้างสต็อกแทนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เกินความจำเป็น
การคุมต้นทุนทางการเงิน: ในยุคที่ดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยกดดัน การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำคือหัวใจสำคัญ
Product Mix: เน้นโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์ Real Demand มากกว่านักเก็งกำไร
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาส การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การเลือกบริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและมีประวัติการส่งมอบงานที่มีคุณภาพ คือสิ่งสำคัญที่สุดที่จะช่วยลดความเสี่ยงให้กับท่านได้
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการคัดเลือกโครงการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนในระยะยาว หรือต้องการบทวิเคราะห์เจาะลึกรายโครงการเพิ่มเติม อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดมือไป ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตสถานการณ์ตลาดล่าสุดและคำแนะนำในการวางแผนทรัพย์สินของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงในทุกสภาพเศรษฐกิจ
