เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครยืนหยัด ใครร่วงโรย ท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ การมองย้อนกลับไปดูผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ไทยปี 2566 ถือเป็นบทเรียนอันล้ำค่าที่สะท้อนถึงความท้าทายและพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไม่เพียงแต่ต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน แต่ยังต้องปรับตัวให้ทันกับปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภค บทวิเคราะห์นี้จะพาเจาะลึกถึงผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อหาคำตอบว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับแรงกระเพื่อมของตลาด
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณชะลอตัวที่คาดไม่ถึง
ปี 2566 เปิดฉากมาด้วยความคาดหวังอันสูงส่ง หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงปลายปี 2565 อย่างไรก็ตาม ความหวังดังกล่าวกลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่โหดร้าย เมื่อตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งใหญ่ หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่เคย จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของ “อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์” ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคส่วนนี้
การวิเคราะห์ผลประกอบการ: รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยพบว่า รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสังเกตคือ จากจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มเชิงลบที่กระจายตัวไปในวงกว้างของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย”
บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง ตัวอย่างเช่น
L.P.N. Development (LPN): รายได้ลดลงประมาณ -28%
Eastern Star Real Estate (ESTAR): รายได้ลดลงประมาณ -28%
Country Group Development (CGD): รายได้ลดลงประมาณ -28%
Raimon Land (RML): รายได้ลดลงประมาณ -26%
Lalin Property (LPH): รายได้ลดลงประมาณ -23%
Major Development (MD): รายได้ลดลงประมาณ -22%
Siam Assets (SA): รายได้ลดลงประมาณ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้รวม
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Siri (Sansiri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
UWC (Univentures): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของ “บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้จากส่วนอื่น ๆ อาจเป็นเพียงรายได้เสริมที่ไม่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจ การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า บริษัทใดมีความสามารถในการขายโครงการของตนเองได้มากน้อยเพียงใด
ภาพรวมรายได้จากการขายของ 41 บริษัท
จากการรวบรวมข้อมูลพบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถทำ “รายได้จากการขาย” รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท
ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ซบเซาอย่างแท้จริง
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างหนัก
Raimon Land: รายได้จากการขายลดลงถึง -78%
L.P.N. Development: รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses: รายได้จากการขายลดลงถึง -38%
AP (Thailand): แม้จะเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย แต่ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าแม้บริษัทใหญ่ก็หนีไม่พ้นแรงกดดันของตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่น่าจับตามอง
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสามารถในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างน่าประทับใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือดัชนีสุดท้ายที่บ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพของ “บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”
ภาพรวมกำไรสุทธิของ 41 บริษัท
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัทมีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: การที่ LH ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปีนี้ มีปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ ศุภาลัยคงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้ม “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ต้องเผชิญกับอุปสรรคและต้องงัดกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งเพื่อประคองธุรกิจ
การปรับตัวให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง คือหัวใจสำคัญที่จะนำพา “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในประเทศไทย หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ “อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” หรือ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำเสนอข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่ท่าน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับ “อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์” ของเรา
