ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: เมื่อตลาดซบเซาถึงขีดสุด ‘เศรษฐี’ คือโอกาสทองของผู้พัฒนา
ในยุคที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร กำลังเผชิญกับสภาวะที่ท้าทายอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ข้อมูลเชิงลึกจากตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณที่ชัดเจนว่า นี่คือช่วงเวลาที่อุปทานใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และกำลังซื้อที่แข็งแกร่งจะกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนตลาดที่สำคัญ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจ โดยสรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 และคาดการณ์แนวโน้มในปี 2569 ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนมองเห็นทิศทางและโอกาสในการปรับกลยุทธ์
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งประวัติศาสตร์ที่น่าจดจำสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เมื่อจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างฮวบฮาบ สถิติล่าสุดเผยให้เห็นว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” การลดลงนี้คิดเป็น -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของซัพพลายใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท ห่างไกลจากค่าเฉลี่ยที่เคยอยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท หรือลดลงถึง -38.53%
กลุ่มผู้พัฒนาหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 14,323 ยูนิต หรือ 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งเพียง 2,787 ยูนิต หรือ 16.29% ด้วยมูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 347,650 ยูนิต เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย เมื่อเทียบกับตัวเลขล่าสุดในปี 2568 จะเห็นได้ว่า ตลาดได้หดตัวลงกว่าครึ่งหนึ่งอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับสมดุล
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 สถานการณ์คาดว่าจะยังคงทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์การลงทุนของผู้พัฒนาจะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และบ้านพักตากอากาศในเมืองท่องเที่ยว เช่น EEC และภูเก็ต ยังคงเป็นจุดที่น่าจับตามอง
“ภัทรชัย” ชี้ให้เห็นว่า ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวที่ก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวแบบประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันในตลาด High-End และ Luxury: โอกาสทองของกลุ่มเศรษฐี
อย่างไรก็ตาม ในปี 2569 เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญที่จะเห็นชัดเจนในปีนี้ คือการเปิดตัวโครงการพรีเซลล์ที่กำหนดราคาขายเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การลงทุนในคอนโดกรุงเทพฯ ระดับนี้ จึงเป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มองหาทรัพย์สินมูลค่าสูง
‘เศรษฐี’ คือกลุ่มเป้าหมายหลัก: โอกาสใหม่สำหรับผู้ประกอบการคอนโดกรุงเทพฯ
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญของผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจความต้องการและพฤติกรรมของกลุ่มเศรษฐี คือกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ มีข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ 5 ประการ ที่จะช่วยให้สามารถคว้าโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด ทำให้คอนโดหรูใจกลางเมืองเป็นที่ต้องการสูง ผู้ประกอบการที่มีที่ดินแปลงสวยในมือ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูงได้ จะมีโอกาสในการพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว การลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับยูนิตที่ตรงตามความต้องการ การทำความเข้าใจความต้องการเฉพาะกลุ่มนี้ เช่น การออกแบบที่หรูหรา วัสดุชั้นเลิศ และบริการระดับพรีเมียม จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายนี้
สร้าง New Price Benchmark ด้วยโครงการ Rare Item: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง โครงการที่เป็น “Rare Item” มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density) หรือโครงการแบบ Branded Residence ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว จะสามารถสร้างราคาขายที่สูงขึ้นได้ และเป็นที่ต้องการของกลุ่มนักลงทุนที่มองหาความพิเศษและความโดดเด่น
การแข่งขันด้านคุณภาพเหนือปริมาณ: ในเมื่อปริมาณซัพพลายใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นปริมาณมาเป็นการเน้นคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับโครงการได้อย่างมีนัยสำคัญ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expat การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Rent-to-Own หรือ Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดเช่า
ความท้าทายในปี 2569: การฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
แม้ว่าจะมีโอกาสในตลาดระดับบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการในปี 2569:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านทางการเมืองและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
การกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว หรือช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing ในการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการคอนโดกรุงเทพฯ
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุก 5 ข้อ:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: การลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพและสามารถระบุกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการขาย
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะจงไปที่กลุ่มที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและมีกำลังซื้อสูง เพื่อสร้างยอดขายที่มั่นคง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยให้สภาพคล่องยังคงดี และลดภาระทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในภาวะตลาดที่ท้าทาย การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือหัวใจหลักของการอยู่รอด
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: การติดตามนโยบายใหม่ๆ จากภาครัฐอย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น จะช่วยให้ธุรกิจสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างทันท่วงที
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจและรักษามูลค่าในระยะยาว การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสม คือก้าวแรกที่สำคัญ
หากท่านกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดที่สุด.
