ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีสัญญาณบวกที่คาดหวังจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในช่วงปลายปี 2565 แต่ภาพรวมกลับไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ การชะลอตัวของตลาดเริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาได้เหมือนที่คาดหวัง ยิ่งเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ต่อเนื่องจากปีก่อน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์การดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างใกล้ชิด การศึกษาข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในช่วงปี 2566 นี้ ไม่เพียงแต่เป็นการวัดผลประกอบการรายบริษัท แต่ยังสะท้อนถึงศักยภาพในการปรับตัวและกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนของแต่ละองค์กรอีกด้วย บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณไปสำรวจผลลัพธ์ที่น่าสนใจ และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่เต็มไปด้วยบททดสอบนี้
ผลประกอบการรายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ชัดเจน
เมื่อประมวลผลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่าในปี 2566 มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท
แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างทั่วถึงในตลาด สังเกตได้จากหลายบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่รายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับตัวเลขติดลบราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งก็ได้รับผลกระทบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าและชื่อเสียงที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
San Siri (SIRI) ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในภาพรวมของ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
SIRI: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 1 อย่างฉิวเฉียด)
SPALI: 31,818 ล้านบาท
LH: 30,170 ล้านบาท
PRUKSA Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ORI: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบิดเบือนด้วยรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงกำลังซื้อและศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่เข้าสู่ตลาดได้อย่างตรงจุด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, LPN Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
SIRI: 32,829 ล้านบาท (SIRI เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
SPALI: 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นสู่ Top 5 และเป็นอีกบริษัทที่รายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13%)
PRUKSA Holding: 22,357 ล้านบาท
LH: 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ORI: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10 ได้)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขาย แต่คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นผลลัพธ์สุดท้ายที่แสดงถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
LH: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ SPALI อาจขึ้นเป็นอันดับ 1)
SPALI: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างฉิวเฉียด)
SIRI: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ORI: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปอย่างเจ็บปวด)
PRUKSA Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นการสะท้อนภาพรวมการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่หลายบริษัทต้องเผชิญ แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถเติบโตสวนกระแสได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัวที่ชัดเจน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งขึ้น การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอ ทั้งปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ย และนโยบายของภาครัฐ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมเชื่อมั่นว่า บริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีการลงทุนในนวัตกรรม และให้ความสำคัญกับการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า จะสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตต่อไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงวิเคราะห์เฉพาะบุคคล เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จในอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
