ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายแก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ความคาดหวังถึงการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผน เมื่อตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เรามาดูกันว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่กระทบวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การลดลงเล็กน้อยนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักหากไม่ได้เจาะลึกในรายละเอียด เพราะเมื่อพิจารณารายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง แสดงให้เห็นถึงผลกระทบของการชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) -28% และ Country Group Development (CGD) -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) ยังคงแกร่ง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครอง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น ในขณะที่อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ Univentures) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง คงต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีบางส่วนที่ได้รับรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มักทำผลงานได้ดี ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาผงาดนำในด้านรายได้จากการขาย
เมื่อเจาะลึกที่รายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว แสนสิริถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานไว้ได้ ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่อันดับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
สุดท้ายแล้ว หัวใจสำคัญของทุกธุรกิจคือ “กำไร” แม้จะขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิมีน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นอันดับ 1 ในปีนี้ คือ การมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสสำหรับ “บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมที่ท้าทายในปี 2566 และชี้ให้เห็นว่าปี 2567 ยังคงเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ สามารถปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ และที่สำคัญคือ มีความเข้าใจในความต้องการที่แท้จริงของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างๆ รวมถึง โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลศักยภาพ จะยังสามารถเติบโตและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าการวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปสู่ความสำเร็จ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของท่าน.
