วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดรหัสบทเรียนจากปีแห่งความท้าทาย สู่กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการบริหารจัดการสินทรัพย์และคลุกคลีกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่าดีเวลลอปเปอร์ไทย หากเรามองย้อนกลับไปในช่วงต้นปี 2566 หลายคนต่างคาดหวังถึงการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด (Take-off) โดยได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “หนังคนละม้วน” เมื่อสัญญาณทางเศรษฐกิจเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่สภาวะซบเซาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการติดตามผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง พบข้อมูลที่น่าสนใจและเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ผู้บริโภคที่กำลังมองหาช่องทาง กู้ซื้อบ้าน ในยุคที่ดอกเบี้ยยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง
ผ่าโครงสร้างรายได้ 41 บริษัทอสังหาฯ: เมื่อ “รายได้รวม” ไม่ได้สะท้อนความมั่งคั่งที่แท้จริง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทระดับ Tier 2 และ Tier 3 หลายแห่งเผชิญกับภาวะรายได้หดตัวมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขติดลบไปถึง -28% ขณะที่กลุ่มไฮเอนด์อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ทำรายได้ลดลงไปกว่า -26% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์ต่างๆ เริ่มถึงจุดอิ่มตัวและได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างชัดเจน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังหนีไม่พ้นวิบากกรรมนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ขณะที่ Top 10 ของอุตสาหกรรมในแง่รายได้รวม มีถึง 5 บริษัทที่ผลงานดรอปลงจากปี 2565 ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งถือเป็นสัญญาณเตือนว่า แม้แต่การมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งก็อาจไม่เพียงพอหากขาดการปรับตัวที่รวดเร็ว
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยมูลค่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนชนะคู่ปรับสำคัญอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วยอันดับ 3 อย่างศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
สิ่งที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นท่ามกลางวิกฤต คือการปรับพอร์ตโฟลิโอไปสู่สินค้ากลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน น้อยกว่ากลุ่มระดับล่างและกลาง นี่คือกลยุทธ์ที่นักลงทุนควรศึกษาไว้ เพราะในอนาคตอันใกล้จนถึงปี 2026 การเน้นปริมาณ (Volume) อาจไม่ใช่คำตอบเท่ากับการเน้นคุณภาพและอัตรากำไร (Margin)
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ความเก่ง” ที่แท้จริงของดีเวลลอปเปอร์
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการพัฒนาโครงการเพื่อขายจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพราะรายได้รวมมักมีการนำรายได้อื่นๆ เช่น ค่าเช่า หรือกำไรจากการขายสินทรัพย์มารวมด้วย ซึ่งเมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ 30 จาก 41 บริษัทมียอดขายติดลบ โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้จากการขายหายไปถึง -38% อย่างไรก็ตาม ในฝั่งของผู้ชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงครองแชมป์การขายที่แข็งแกร่งที่สุดด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่ารักษาระดับได้ดีเยี่ยมในสภาวะที่ลูกค้าเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ได้ยากลำบาก
สิ่งที่น่าจับตามองอย่างมากคือการเติบโตของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ที่กวาดรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นกว่า 103% สิ่งนี้บ่งบอกว่าโมเดลธุรกิจแบบ “Mixed-use” ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลาง กำลังกลายเป็นตัวเลือกอันดับหนึ่งของคนรุ่นใหม่ที่มองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านในทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุนและ Asset Management
ในการทำธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังอยู่ในสภาวะขาดทุนต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19
อย่างไรก็ตาม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพ (Asset Management) โดยการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะเบียดขึ้นมาเป็นผู้นำทันที
ทางด้านแสนสิริก็น่าสนใจไม่แพ้กัน ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งถือเป็นการเติบโตในเชิงคุณภาพที่น่าทึ่งมากในช่วงที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขาลง
ส่องเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2024-2026: ปรับตัวเพื่ออยู่รอด
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม ผมมองว่าแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่จะมีปัจจัยหลัก 3 ประการที่จะเข้ามาเปลี่ยนเกม:
Financial Resilience & Mortgage Solutions: ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการ กู้ซื้อบ้าน ดีเวลลอปเปอร์ที่สามารถเสนอทางเลือกทางการเงิน เช่น การเช่าซื้อ (Rent-to-Own) หรือการร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อออกแพ็กเกจ รีไฟแนนซ์บ้าน ที่จูงใจ จะได้เปรียบในระยะยาว
Sustainability & Smart Living: บ้านประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger ไม่ใช่ตัวเลือกเสริมอีกต่อไป แต่เป็นมาตรฐานใหม่ (Standard) ที่ผู้บริโภคเรียกหาเพื่อลดค่าใช้จ่ายในระยะยาว และยังส่งผลดีต่อการพิจารณา ประกันบ้าน ในอัตราพิเศษอีกด้วย
Aging Society Adaptability: การออกแบบบ้านที่รองรับคนทุกวัย (Universal Design) จะกลายเป็นจุดขายหลัก เนื่องจากกลุ่มผู้สูงอายุเป็นกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงินสูงที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ “กู้ซื้อบ้าน” และ “นักลงทุน” ในยุคนี้
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ผมแนะนำให้คุณเช็กสภาวะการเงินให้พร้อม การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากหลายสถาบันการเงินเพื่อหาข้อเสนอ สินเชื่อบ้าน ที่ดีที่สุดเป็นสิ่งจำเป็น และอย่าลืมคำนวณเผื่อกรณีดอกเบี้ยปรับตัวขึ้นในอนาคต การมองหาโครงการที่มีการบริหารจัดการหลังการขายที่ดีจะช่วยให้มูลค่าทรัพย์สินของคุณเพิ่มขึ้นในระยะยาว ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของนักลงทุน ตลาดในปี 2026 จะเป็นโอกาสของ “คนตาถึง” การเลือกอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มี Real Demand เช่น บริเวณใกล้สถานศึกษา หรือนิคมอุตสาหกรรมที่กำลังขยายตัว จะให้ผลตอบแทน (Yield) ที่มั่นคงกว่าการเก็งกำไรในตลาดแมส
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงการปรับฐานครั้งใหญ่ (Great Reset) แม้ตัวเลขปี 2566 จะดูซบเซา แต่บทเรียนจากแชมป์อย่าง แสนสิริ หรือ เอพี ได้สอนให้เรารู้ว่า การมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งและการเลือก Segment ที่ถูกต้องคือหัวใจสำคัญ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน การเตรียมความพร้อมด้านข้อมูลและการเงินคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนการเงินเพื่อ กู้ซื้อบ้าน ให้ผ่านฉลุยในรอบเดียว อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมจะเป็นพาร์ทเนอร์ที่ช่วยให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณเป็นเรื่องที่ง่ายและคุ้มค่าที่สุด
สนใจวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เชิงลึก หรือรับคำปรึกษาด้านการยื่นสินเชื่อบ้านฟรี คลิกเลยที่นี่ เพื่อเริ่มต้นสร้างความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ไปกับเรา!
