เจาะลึกสมรภูมิ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตซ้อนวิกฤตและแนวโน้มปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นรอบวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากที่เคยมองว่าปี 2565 คือจุดเริ่มของการทะยานตัว (Take-off) หลังจากวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับกลายเป็นสภาวะ “เครื่องยนต์สะดุด” ตลาดตกอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายหรือ Peak Season อย่างไตรมาสที่ 4 ที่ควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังแผนการดำเนินงานในปี 2567 และเตรียมรับมือความท้าทายใหม่ในอนาคตปี 2026
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ทำให้เราเห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยได้อย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การพิจารณา สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้คือตัวแปรสำคัญที่ชี้วัดว่า ใครคือผู้ที่มีสายป่านยาวพอและมีกลยุทธ์ที่เฉียบคมพอจะอยู่รอดในเกมนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
จากข้อมูลเชิงลึกพบว่า รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากมองผ่านๆ อาจดูเหมือนทรงตัวเพราะลดลงจากปีก่อนหน้าเพียง 1.2% แต่ถ้าเรา “ผ่าไส้ใน” ออกมาดู จะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของธนาคาร พบว่ารายได้หดตัวลงกว่า 20-30% ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ตัวเลขรายได้ติดลบไปเกือบ 28% ในขณะที่แบรนด์ระดับหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็หนีไม่พ้นภาวะนี้โดยรายได้ลดลงถึง 26% เช่นเดียวกับรายใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้บ่งบอกว่าไม่ว่าจะเป็นการพัฒนา บ้านจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม หากกลยุทธ์ไม่ยืดหยุ่นพอ การรักษาฐานรายได้เดิมถือเป็นเรื่องที่ยากลำบากมาก
สมรภูมิรายได้รวม: แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์)
หากพิจารณาจาก “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งรวมถึงรายได้จากการขาย รายได้ค่าเช่า และรายได้อื่นๆ ตำแหน่งแชมป์ในปีที่ผ่านมาตกเป็นของ แสนสิริ (Sansiri) ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน ซึ่งถือว่าทำได้ดีเยี่ยมในการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่มีความหลากหลาย โดยเฉพาะการรุกตลาดระดับ Super Luxury ที่กลุ่มลูกค้ายังมีกำลังซื้อสูง
ในขณะที่ เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ยังคงรักษาระดับความแข็งแกร่งในฐานะผู้นำตลาดที่พักอาศัยแนวราบได้เป็นอย่างดี ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (Supalai) ที่ทำรายได้ไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่ยอดเยี่ยมทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวเสมอในแง่ของความมั่นคง
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจมี “รายการพิเศษ” มาช่วยพยุงไว้ แต่ถ้าจะวัดกันที่ Core Business หรือการขายที่อยู่อาศัยจริงๆ ตัวเลขจะดูน่าตกใจยิ่งกว่า รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายดิ่งลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
ในเซกเมนต์นี้ เอพี ไทยแลนด์ ทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จในการพัฒนาโครงการ บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นเพียงไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 7%
ที่น่าประหลาดใจสำหรับหลายคนคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งเป็นผลมาจากการครองใจฐานลูกค้ากลุ่มระดับบนที่ต้องการบ้านคุณภาพสูงและบริการหลังการขายที่ไว้วางใจได้ ในขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับมียอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บอกว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจต้องมีการ Re-strategy ครั้งใหญ่เพื่อรับมือกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ตัวจริง” ในการบริหารจัดการ
การขายได้เยอะไม่ได้หมายความว่ากำไรจะเยอะตามเสมอไป ในปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมดทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากบาดแผลช่วงโควิด-19 ได้ และมีปัญหาเรื่องการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้
แต่สำหรับ “เบอร์ 1” ในแง่ของผลกำไร ยังคงไม่มีใครโค่นแชมป์เก่าอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ลงได้ แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่ด้วยกลยุทธ์การลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ (Investment Property) การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ทำให้กวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากตัดกำไรพิเศษออกไป ศุภาลัย และ เอพี จะกลายเป็นผู้ท้าชิงที่สูสีที่สุด โดยทั้งคู่ทำกำไรได้ในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการตลาด
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มหันมารุกธุรกิจที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยในปีที่ผ่านมาทำรายได้จากการขายโตกระโดดถึง 103% และทำกำไรสุทธิในส่วนอสังหาฯ ไปได้กว่า 1,610 ล้านบาท นี่คือสัญญาณว่าค่ายค้าปลีกยักษ์ใหญ่กำลังใช้ความได้เปรียบเรื่อง “ทำเล” รอบศูนย์กลางการค้ามาเป็นจุดแข็งในการแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดจากเจ้าเดิม
เจาะลึกปัจจัยเกื้อหนุนและอุปสรรคในปี 2026
เมื่อเรามองไปข้างหน้าถึงปี 2026 ภาค อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และเพื่อการอยู่อาศัยจะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ ดังนี้:
อัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อ: การตัดสินใจ ซื้อคอนโด หรือบ้านจะขึ้นอยู่กับทิศทางดอกเบี้ยนโยบายเป็นหลัก หากอัตราดอกเบี้ยเริ่มเข้าสู่ขาลง จะเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้ออีกครั้ง ในขณะที่การแข่งขันของธนาคารในการออกผลิตภัณฑ์ รีไฟแนนซ์บ้าน จะช่วยลดภาระให้ผู้กู้รายเดิมและเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
สังคมสูงวัย (Aging Society): บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่เริ่มปรับตัวพัฒนาโครงการ Universal Design หรือ Senior Living จะได้เปรียบ เพราะนี่คือกลุ่มที่มีเงินออมและมีความพร้อมในการซื้อสูงที่สุดในปัจจุบัน
เทคโนโลยีความยั่งยืน (Green Living): บ้านที่มาพร้อมระบบ Solar Cell, จุดชาร์จ EV และการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน จะไม่ใช่แค่ “ทางเลือก” แต่เป็น “มาตรฐาน” ที่ผู้ซื้อในปี 2026 จะใช้ตัดสินใจ
การรุกคืบของทุนต่างชาติ: ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวจะยังคงได้รับอานิสงส์จากความต้องการของชาวต่างชาติที่มองหาบ้านหลังที่สองในไทย ซึ่งเป็นหน้าที่ของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในการทำตลาดเชิงรุกเพื่อดึงเม็ดเงินเหล่านี้เข้าสู่ประเทศ
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหา ช่วงเวลานี้อาจดูเหมือนมีความเสี่ยง แต่ในวิกฤตมักมี “เพชรในตม” เสมอ การเลือกซื้อโครงการจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่มีโครงสร้างทางการเงินแข็งแกร่ง (Low Gearing Ratio) จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างหยุดชะงัก
หากคุณคือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แนะนำให้ใช้จังหวะที่ผู้ประกอบการอัดโปรโมชั่น “ลด แลก แจก แถม” เพื่อระบายสต็อก (Inventory) ในการต่อรองเพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด และอย่าลืมตรวจสอบความพร้อมด้านเครดิตของตนเอง โดยเฉพาะการเตรียมตัวก่อนขอ สินเชื่อบ้าน เพื่อให้มั่นใจว่าจะผ่านการพิจารณาจากธนาคาร
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
เส้นทางของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไทยต่อจากนี้ไปจนถึงปี 2026 คือยุคแห่งการ “คัดสรรโดยธรรมชาติ” บริษัทที่ยึดติดกับรูปแบบเดิมๆ จะถูกกลืนหายไป ในขณะที่ผู้ที่รู้จักปรับตัว นำเทคโนโลยีมาใช้ และมีความเข้าใจใน Data ของลูกค้าอย่างลึกซึ้งจะเป็นผู้ชนะตัวจริง ตลาดอาจจะไม่กลับมาเติบโตแบบหวือหวาเหมือนเมื่อ 10 ปีก่อน แต่จะเป็นการเติบโตแบบยั่งยืนบนฐานของความต้องการที่แท้จริง
หากคุณกำลังตัดสินใจว่าจะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อเก็งกำไร การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและการศึกษาข้อมูลเชิงลึกคืออาวุธที่สำคัญที่สุด
ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ หรือวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการลงทุนในปี 2026? ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลบทวิเคราะห์รายโครงการก่อนใคร และช่วยให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำยิ่งขึ้น!
