เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการและการปรับตัวสู่พิกัดใหม่ในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นรอบวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่ช่วงที่รุ่งเรืองถึงขีดสุดไปจนถึงช่วงที่ต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ถาโถม หากเราย้อนมองกลับไปในช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบันที่กำลังก้าวเข้าสู่ปี 2026 เราจะพบว่านี่คือยุคแห่งการ “Reset” ครั้งใหญ่ของตลาดอสังหาฯ ไทยอย่างแท้จริง
จากภาพรวมในปี 2566 ที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มตัว (Take off) ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ผสมโรงกับปัจจัยลบด้านกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด จนล่วงเลยมาถึงช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ที่เคยเป็นนาทีทอง ก็ยังไม่มีสัญญาณบวกที่ชัดเจนพอที่จะฉุดตลาดให้กลับมาคึกคักได้
ส่องภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
จากการเก็บข้อมูลเชิงลึกของบริษัทในกลุ่มพัฒนา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อสำรวจว่าในยามที่คลื่นลมแรงเช่นนี้ ใครมีความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุนและรักษากำไรได้ดีกว่ากัน
ในปี 2566 รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะพบว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่มากใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกไปที่รายบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่รายได้รวม “ติดลบ”
ที่น่าตกใจคือมีบริษัทชื่อดังหลายรายที่มีรายได้ดิ่งลงมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR), และ คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ที่รายได้หายไปเกือบ 30% แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เอง รายได้รวมก็ยังหดตัวลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคนั้นเปราะบางเพียงใด
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ผงาดเบอร์ 1
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งรวมทั้งรายได้จากการขายโครงการ การบริการ และรายได้อื่น ๆ อันดับหนึ่งในปีที่ผ่านมาตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต เบียดเอาชนะคู่ปรับตลอดกาลอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ตามมาติด ๆ เป็นอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
ในขณะที่อันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย (SPALI) ทำรายได้รวมอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ ใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า “ขนาดของบริษัท” ไม่ได้เป็นเครื่องการันตีความรอดเสมอไปในยุคที่ตลาดผันผวน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง
ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การดูแค่รายได้รวมอาจจะยังบอกภาพไม่ครบถ้วน เพราะบางบริษัทมีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ประจำ (Recurring Income) เข้ามาช่วยพยุง ตัวเลขที่สะท้อน “ฝีมือ” ในการปั้นโครงการและปิดการขายจริง ๆ คือ รายได้จากการขาย (Sales Revenue)
เมื่อเราคัดเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของผู้ชนะก็เปลี่ยนไปทันที เอพี ไทยแลนด์ (AP) ทวงบัลลังก์อันดับ 1 กลับคืนมาด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังรักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท (แต่เติบโตขึ้น 7%)
ประเด็นที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สวนกระแสตลาดอย่างมาก แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การเจาะกลุ่มตลาดบน (Luxury Segment) ที่ยังคงมีกำลังซื้อแข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา หนี้ครัวเรือน มากนัก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุน
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไร” คือบรรทัดฐานที่ตัดสินความอยู่รอด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ถึง -11% โดยมีบริษัทที่ต้องแบกรับผล “ขาดทุน” ถึง 12 ราย ซึ่งบางรายเจ็บหนักมาตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นพี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด หากไม่นับกำไรพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (AP) จะถือเป็นผู้ที่มีกำไรจากการดำเนินงานจริงที่สูงที่สุด โดยทั้งสองรายทำกำไรทะลุ 6,000 ล้านบาทได้อย่างสูสี
ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิโตก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท และอีกหนึ่งรายที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มบุกหนักในส่วนของที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นกว่า 103% แสดงให้เห็นว่า Synergy ระหว่างห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัยยังคงเป็นโมเดลธุรกิจที่ทรงพลัง
เจาะลึกเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
เมื่อเรามองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้สู้กันแค่ที่ทำเลหรือราคาอีกต่อไป แต่มีปัจจัยขับเคลื่อนใหม่ ๆ ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องทำความเข้าใจ:
สินเชื่อบ้าน และมาตรการ LTV: ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ผู้ประกอบการเริ่มหันมาทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ช่วยลูกค้าวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือเตรียมความพร้อมก่อนกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการโอนกรรมสิทธิ์
นวัตกรรม Green Building และ ESG: ในปี 2026 อาคารประหยัดพลังงานและการใช้โซลาร์เซลล์จะไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐาน” ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่เรียกร้อง เพราะนอกจากจะช่วยลดค่าใช้จ่ายแล้ว ยังส่งผลต่อการพิจารณา ประกันภัยบ้าน ที่มีเบี้ยประกันพิเศษสำหรับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
คอนโดติดรถไฟฟ้า และ Mixed-use: ความต้องการ คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงมีอยู่สูง แต่ต้องเป็นโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยยืดหยุ่น (Flexible Space) รองรับการทำงานแบบ Hybrid Work ที่ยังคงเป็นเทรนด์ต่อเนื่อง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: นักลงทุนเริ่มมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีการการันตีผลตอบแทน (Yield Guarantee) หรือโครงการที่เน้นการปล่อยเช่ากลุ่มชาวต่างชาติ (Expat) เพื่อหนีความผันผวนของตลาดในประเทศ
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน ในช่วงปี 2026 นี้ ผมขอแนะนำให้ใช้ความระมัดระวังควบคู่ไปกับการมองหาโอกาส:
เช็คสุขภาพทางการเงิน: ก่อนตัดสินใจขอ สินเชื่อบ้าน ควรลดภาระหนี้ระยะสั้นให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อให้ได้วงเงินกู้ที่สูงขึ้นและอัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ
มองหาผู้พัฒนาที่มั่นใจได้: การเลือกซื้อโครงการจากบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง (ดังที่ปรากฏในรายชื่อ Top 10) จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการก่อสร้างไม่เสร็จหรือปัญหาการดูแลหลังการขาย
เปรียบเทียบข้อเสนอ: ปัจจุบันสถาบันการเงินมีการแข่งขันสูง ควรศึกษาข้อมูลเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน และโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรกให้ดี เพื่อลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยในระยะยาว
บทสรุป: อนาคตของอสังหาฯ ไทยในวันที่ความยั่งยืนคือคำตอบ
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 จนถึงปี 2026 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่บริษัทอสังหาฯ ต้องเผชิญ ทั้งจากปัจจัยภายนอกอย่างเศรษฐกิจโลก และปัจจัยภายในอย่างกำลังซื้อที่จำกัด อย่างไรก็ตาม บริษัทที่รู้จักปรับตัว กระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจที่มีรายได้ประจำ และใส่ใจในเรื่องความยั่งยืน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ในระยะยาว
สมรภูมินี้ไม่ได้วัดกันที่ใครใหญ่กว่า แต่ตัดสินกันที่ใคร “ปรับตัว” ได้เร็วกว่าและเข้าถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคดิจิทัลได้แม่นยำกว่าต่างหาก
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจลงทุนหรือต้องการปรึกษาเรื่องการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์ทั้งความคุ้มค่าและไลฟ์สไตล์ในอนาคต อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ เริ่มต้นศึกษาข้อมูลเจาะลึกและเปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุดจากโครงการชั้นนำได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อก้าวสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ!
