เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากสมรภูมิปี 2566-2567 สู่ทิศทางใหม่ในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรของตลาดที่ขึ้นและลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ช่วงปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 ถือเป็นบททดสอบที่ “เขย่าขวัญ” ผู้ประกอบการมากที่สุดครั้งหนึ่ง หากเราย้อนมองกลับไปจากมุมมองในปี 2026 นี้ เราจะเห็นชัดเจนว่าปีเหล่านั้นคือจุดเปลี่ยนสำคัญที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาดอย่างชัดเจน
เดิมทีหลายคนคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้นอย่างแข็งแกร่งหลังจากได้รับแรงส่งที่ดีจากปีก่อนหน้า แต่ในความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีที่น่าผิดหวัง ความผันผวนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้อที่เคยดูเหมือนจะฟื้นตัวกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง แม้ในช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็นฤดูกาลขาย (High Season) ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้ จนส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงแผนการลงทุนในปัจจุบัน
วิเคราะห์เจาะลึกรายได้ 41 บริษัทยักษ์ใหญ่: ใครรุ่ง ใครร่วง?
จากการติดตามข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูตัวเลขผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียง 1.2% จากปี 2565 แต่ถ้าเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่ากังวล เพราะมีถึง 25 บริษัทจากทั้งหมดที่มีรายได้ถดถอยลง
บริษัทระดับกลางและระดับบนหลายแห่งเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบเกิน 20% อย่างน่าตกใจ ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ หรือ ไรมอน แลนด์ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์เดิมๆ เริ่มถึงจุดอิ่มตัว และผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
สมรภูมิการชิงเค้กรายได้: แสนสิริ ผงาดครองแชมป์
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งรวมถึงรายได้จากการขาย ค่าเช่า และบริการอื่นๆ แสนสิริ (Sansiri) สามารถเบียดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยมี เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ที่รายได้ 38,399 ล้านบาท
จุดที่น่าสังเกตสำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ความสามารถในการกระจายพอร์ตสินค้าของแสนสิริ ทั้งบ้านเดี่ยวระดับซุปเปอร์ลักชัวรีและคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ทำให้พวกเขายังคงรักษาการเติบโตได้ ในขณะที่คู่แข่งหลายรายใน Top 10 กลับมียอดขายที่แผ่วลง เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่รายได้หดตัวลง 10% และ 9% ตามลำดับ
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความเก่งที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก และดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่าการปิดการขายจริงในโครงการทำได้ยากขึ้นมาก
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) คือผู้ชนะตัวจริง ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท ครองอันดับ 1 ในฐานะบริษัทที่ขายบ้านได้เก่งที่สุดในประเทศ แม้จะลดลงเล็กน้อย 2% แต่ก็ถือว่าแข็งแกร่งมากเมื่อเทียบกับคู่แข่งรายอื่นที่ติดลบเป็นตัวเลขสองหลัก ความสำเร็จของ AP มาจากการวางกลยุทธ์สินค้าแนวราบที่ตอบโจทย์ครอบครัวรุ่นใหม่ และการบริหารจัดการ สินเชื่อบ้าน ให้กับลูกค้าอย่างมีประสิทธิภาพ
สิ่งที่น่าประหลาดใจที่สุดคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายตกลงไปถึง 38% สะท้อนให้เห็นว่าแม้แบรนด์จะแข็งแกร่งเพียงใด หากการปรับตัวตามเทรนด์การอยู่อาศัยยุคใหม่ช้าไปเพียงนิดเดียว ก็อาจเสียส่วนแบ่งการตลาดให้คู่แข่งได้ทันที
การผงาดขึ้นของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในตลาดที่อยู่อาศัย
อีกหนึ่งไฮไลท์ที่คนในวงการต้องพูดถึงคือความร้อนแรงของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกหนักในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย โดยปี 2566 มียายได้จากการขายโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% หรือกว่า 5,835 ล้านบาท การใช้โมเดล Mixed-use พ่วงบ้านหรือคอนโดฯ เข้ากับห้างสรรพสินค้า กลายเป็นสูตรสำเร็จที่ดึงดูดนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เพราะมีแม่เหล็กอย่างห้างสรรพสินค้าคอยดึงดูดทราฟฟิกและเพิ่มมูลค่าที่ดินในระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการต้นทุน
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” แม้รายได้จะลดลง แต่ถ้าบริหารจัดการต้นทุนได้ดี บริษัทก็ยังคงความแข็งแกร่งไว้ได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลง 11% อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังมีสต็อกคอนโดมิเนียมค้างท่อจำนวนมาก
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่ง “แชมป์กำไรสุทธิ” ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ดี (Asset Management) เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อรีดกำไรออกมา ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการว่าในยุคที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฝืดเคือง การพึ่งพารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ
ขณะที่ แสนสิริ ทำกำไรได้น่าประทับใจที่ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการรุกตลาดลักชัวรีที่มีอัตรากำไร (Margin) สูงกว่าตลาดล่างที่กำลังเผชิญปัญหาการถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคาร
เทรนด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026: จากบทเรียนในอดีตสู่ความยั่งยืน
เมื่อมองจากวันนี้ในปี 2026 เราพบว่าผู้ที่อยู่รอดและเติบโตได้คือผู้ที่ปรับตัวเข้าสู่เทรนด์ใหม่ๆ ได้ทันท่วงที:
Green & Smart Living: ปัจจุบันบ้านที่ประหยัดพลังงานและมีระบบ Smart Home ไม่ใช่ตัวเลือกอีกต่อไป แต่เป็นมาตรฐานขั้นพื้นฐาน ผู้บริโภคยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อแลกกับการลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานในระยะยาว
การจัดการภาษีและการเงิน: นักลงทุนเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับ การวางแผนภาษีที่ดิน และการมองหา รีไฟแนนซ์บ้าน ที่ให้ดอกเบี้ยต่ำ เพื่อรักษา Cash Flow ในพอร์ตการลงทุน
ตลาด Wellness & Elderly Care: สังคมผู้สูงอายุในไทยทำให้โครงการที่ออกแบบมาเพื่อคนทุกวัย (Universal Design) ได้รับความนิยมสูงสุด โดยเฉพาะในทำเลใกล้โรงพยาบาลหรือสถานีรถไฟฟ้า
สินเชื่อทางเลือก: เนื่องจากการขอ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวด ผู้ประกอบการหลายรายจึงเริ่มหันมาทำระบบเช่าซื้อหรือการออมเงินเพื่อบ้านเอง เพื่อช่วยให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน สิ่งสำคัญที่สุดคือการสำรวจความพร้อมทางการเงิน หากคุณมีอสังหาริมทรัพย์เดิมอยู่แล้ว การพิจารณาทำ สินเชื่อบ้านแลกเงิน อาจเป็นทางเลือกที่ดีในการหาเงินทุนหมุนเวียนเพื่อขยายพอร์ต หรือหากต้องการซื้อบ้านหลังแรก การเปรียบเทียบข้อเสนอ ประกันภัยบ้าน และอัตราดอกเบี้ยจากหลายสถาบันการเงินจะช่วยประหยัดเงินได้มหาศาล
นอกจากนี้ สำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง การเลือกบริษัท รับสร้างบ้าน ที่มีชื่อเสียงและมีความมั่นคงทางการเงินเป็นเรื่องที่ห้ามละเลย เพราะบทเรียนจากปี 2566-2567 แสดงให้เห็นแล้วว่าบริษัทที่มีปัญหาสภาพคล่องอาจทิ้งงานได้ง่ายๆ
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และกำลังอยู่ในช่วงของการปรับฐานเข้าสู่ความยั่งยืน ความท้าทายในอดีตได้สอนให้เราเห็นว่า “ชื่อเสียง” ของแบรนด์อย่างเดียวไม่พอ แต่ต้องบวกด้วย “ความคล่องตัว” และ “การเข้าใจลูกค้าอย่างแท้จริง” ในปี 2026 นี้ ใครที่ยังยึดติดกับวิธีการขายแบบเดิมๆ จะถูกกลืนหายไป ในขณะที่ผู้ที่นำนวัตกรรมและการบริหารการเงินมาใช้อย่างชาญฉลาดจะเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
สนใจเริ่มต้นการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือต้องการปรึกษาเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คุณที่สุด?
อย่าปล่อยให้โอกาสทองหลุดลอยไปในยุคที่ตลาดกำลังฟื้นตัว ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลศักยภาพ การวางแผนการเงินเพื่อการอยู่อาศัย และกลยุทธ์การลงทุนให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด
[คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพ] แล้วมาร่วมสร้างพอร์ตอสังหาฯ ที่มั่นคงไปพร้อมกับเรา!
