เจาะลึกทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย: ถอดบทเรียนจากสงครามรายได้สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026 ที่ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องรู้
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2565 ถึง 2566 หลายท่านที่อยู่ในแวดวงการลงทุนคงจะจำความรู้สึก “คาดหวัง” กันได้ดี เราต่างมองว่ากราฟกำลังจะพุ่งทะยานขึ้น (Take off) จากแรงส่งเดิม แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กลับกลายเป็นหนังคนละม้วน เมื่อปัจจัยลบถาโถมเข้าใส่ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้ง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้าย แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะคึกคักก็ยังเงียบเหงา ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมมองว่าตัวเลขผลประกอบการของปีที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ “สถิติย้อนหลัง” แต่มันคือ “ลายแทง” ที่บอกทิศทางอนาคตของตลาดที่อยู่อาศัยไทยได้ชัดเจนที่สุด วันนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลจาก Property Mentor ที่ได้รวบรวมงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” และทิศทางตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในปี 2026 จะเป็นอย่างไร
ภาพรวมรายได้: เมื่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เผชิญแรงเสียดทาน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบตัวเลขรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองผิวเผิน ตัวเลขที่ลดลงเพียง -1.2% จากปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อาจดูเหมือนตลาดแค่ทรงตัว แต่ความน่ากลัวซ่อนอยู่ในไส้ในครับ เพราะเมื่อเจาะดูรายบริษัทกลับพบว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัว
นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงสำหรับนักลงทุนรายย่อยและผู้ที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน หรือพิจารณาซื้อโครงการจาก Developer ต่างๆ เพราะความมั่นคงของบริษัทสะท้อนถึงคุณภาพบริการหลังการขายและการดูแลลูกบ้านในระยะยาว
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ซึ่งรวมถึงแบรนด์ที่เราคุ้นหูอย่าง แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (-28%), อีสเทอร์น สตาร์ และ คันทรี่ กรุ๊ป หรือแม้แต่ผู้เล่นในตลาดลักชัวรี่อย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็กอดคอกันติดลบกว่า 20% เช่นกัน สาเหตุหลักมาจากการที่กลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) ชะลอการตัดสินใจซื้อ อันเนื่องมาจากดอกเบี้ยขาขึ้นและความเข้มงวดของการปล่อยกู้จากธนาคาร
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็หนีไม่พ้นแรงกระแทกนี้ โดยรายได้รวมหายไปถึง 18% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ได้เห็นบ่อยนักในหุ้นกลุ่ม Defensive แบบนี้
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ ปาดหน้า เอพี คว้าแชมป์
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การแข่งขันของผู้นำตลาดเปรียบเสมือนการดูมวยคู่เอก ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
ชัยชนะของแสนสิริสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ดิ้งและการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ รวมถึงการมีสินค้าที่หลากหลายครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับอัลตร้าลักชัวรี่ ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่ยังคงรักษาฐานที่มั่นได้อย่างแข็งแกร่ง โดยติดลบไปเพียงไม่ถึง 1% เท่านั้น
Top 5 รายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (ตามมาห่างๆ แต่เน้นกำไรเนื้อๆ)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ครองอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นแบรนด์ที่มาแรงมากในกลุ่มบ้านหรู สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในระดับบนยังคงมีอยู่จริง ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: วัดฝีมือ Developer ใครขายเก่งจริง?
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ตัวเลข “รายได้รวม” อาจมีรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนอยู่ เช่น การขายที่ดิน หรือรายได้ค่าเช่า แต่ถ้าจะวัดฝีมือในการทำโปรดักต์และการขายบ้านจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) ครับ
เมื่อกรองข้อมูลดูเฉพาะเนื้อๆ แล้ว ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท นี่คือจุดที่ยืนยันว่า เอพี คือเจ้าตลาดในด้าน “Real Demand” หรือกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่ตอบโจทย์ฟังก์ชันการใช้งาน
ในขณะที่ภาพรวมของตลาดในมิตินี้ดูน่ากังวล เพราะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทรวมกันลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง สาเหตุหลักมาจากกำลังซื้อที่หดหาย หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้การขอ สินเชื่อบ้าน หรือการทำเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ยกลายเป็นเรื่องยากขึ้นสำหรับคนทั่วไป
กรณีศึกษาที่น่าตกใจ:
ไรมอน แลนด์: รายได้ขายดิ่งลงเหวถึง -78% สะท้อนปัญหาสภาพคล่องหรือจังหวะการรับรู้รายได้ของโครงการใหญ่ที่ขาดช่วง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้ขายหายไป -38%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: แม้จะเป็นขวัญใจคนรุ่นใหม่ แต่รายได้ขายก็ปรับตัวลดลง -24%
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา ผู้ท้าชิงที่น่าจับตามอง
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง มีหนึ่งบริษัทที่กราฟพุ่งทะยานสวนทางตลาด นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่กระโดดลงมาเล่นในสนามที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ในปีที่ผ่านมา CPN ทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตมหาศาลถึง 103%
กลยุทธ์ของ CPN คือสิ่งที่ผมเรียกว่า “Ecosystem Advantage” หรือการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยติดกับศูนย์การค้า ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย (Convenience) นี่คือเทรนด์ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตที่ไม่ได้ขายแค่ “บ้าน” แต่ขาย “ความเป็นอยู่” (Living Solutions)
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: ใครคือกำไรแชมป์เปี้ยน?
การขายดีไม่ได้แปลว่าจะมีเงินเหลือเก็บเสมอไป ในโลกธุรกิจ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) คือคำตอบสุดท้าย
แม้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเผชิญมรสุม แต่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงยืนหนึ่งในฐานะ “เสือนอนกิน” ด้วยกำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท
ถามว่าทำไมขายของได้น้อยลงแต่กำไรเยอะที่สุด?
คำตอบคือ “การบริหารพอร์ตโฟลิโอ” ครับ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ไม่ได้พึ่งพาแค่รายได้จากการขายบ้าน แต่มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมในการบริหารสินทรัพย์ที่คู่แข่งรายอื่นยังตามไม่ทัน
แต่ถ้าตัดกำไรพิเศษออกไป “ศุภาลัย” จะกลายเป็นเบอร์ 1 ทันทีด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ซึ่งแสนสิรินั้นน่าชื่นชมมาก เพราะทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% จากการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีขึ้น
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยที่กำหนดทิศทางตลาดปี 2567 – 2570
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปทิศทางและให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งฝั่งผู้ซื้อและนักลงทุน ดังนี้ครับ
หมดยุคเก็งกำไรระยะสั้น (The End of Flipping)
ตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการเก็งกำไรระยะสั้นแทบจะปิดตาย ราคาคอนโดไม่ได้พุ่งพรวดพราดเหมือน 5-10 ปีก่อน ผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนต้องมอง Long-term เน้นการปล่อยเช่าเพื่อรับ Yield ประมาณ 4-5% ต่อปี และต้องเลือกทำเลที่มีศักยภาพจริง เช่น ใกล้รถไฟฟ้าสายหลัก (สีเขียว/สีน้ำเงิน) เท่านั้น
บ้านแนวราบยังคงเป็น Safe Haven
ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโซนราชพฤกษ์, บางนา, และกรุงเทพกรีฑา แต่ผู้ซื้อจะพิถีพิถันมากขึ้น เน้น Space ที่ปรับเปลี่ยนได้ รองรับการทำงานแบบ Hybrid Working
ดอกเบี้ยและหนี้สินคือตัวแปรหลัก
ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง การขอ สินเชื่อบ้าน จะยากขึ้น ธนาคารจะตรวจสอบเครดิตบูโรอย่างละเอียด หากคุณวางแผนจะซื้อบ้านในปี 2567-2568 การเตรียม Statement ให้สวย และการลดภาระหนี้บัตรเครดิตเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปี คือกลยุทธ์สำคัญในการลดดอกเบี้ยและผ่อนหมดไวขึ้น
เทรนด์ Pet-Friendly และ Green Energy มาแรง
โครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดตัว จะต้องมีฟังก์ชันรองรับสัตว์เลี้ยง (Pet-Friendly) และมีการติดตั้ง Solar Roof หรือ EV Charger เป็นมาตรฐาน หากโครงการไหนไม่มีสิ่งเหล่านี้ จะถือว่าตกเทรนด์และขายต่อยากในอนาคต
สงครามราคาในตลาด Affordable
กลุ่มคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จะมีการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือด (Price War) เนื่องจากสต็อกคงค้าง (Inventory) ยังมีอยู่มาก นี่เป็นโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีความพร้อม หรือ “Cash is King” ที่จะต่อรองราคาและโปรโมชั่นของแถมได้เต็มที่
สรุปส่งท้าย: ทางรอดและโอกาสในวิกฤต
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัทใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความผันผวนนั้น เราได้เห็นผู้ชนะที่ปรับตัวได้เร็ว อย่าง แสนสิริ และ เอพี รวมถึงผู้เล่นหน้าใหม่อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่เข้ามาเขย่าตลาด
สำหรับปี 2567 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2569 ตลาดอสังหาฯ ไทยจะเข้าสู่ยุค “คัดกรองของจริง” (Quality Filtering) ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ไม่แข็งแรงจะเริ่มหายไป หรือถูกควบรวมกิจการ ส่วนผู้ซื้อจะมีอำนาจในการเลือกมากขึ้น
หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าดูแค่ชื่อแบรนด์หรือราคาขายเพียงอย่างเดียว แต่จงดู “สุขภาพทางการเงิน” ของบริษัทเจ้าของโครงการด้วย เพราะบ้านคือสินทรัพย์ระยะยาวที่คุณต้องฝากชีวิตไว้
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพในราคาที่คุ้มค่าที่สุด?
อย่าปล่อยให้โอกาสในตลาดยุคของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) หลุดลอยไป หากคุณต้องการคำปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเล หรือเทคนิคการยื่นกู้ให้ผ่านฉลุยในยุคดอกเบี้ยโหด เริ่มต้นวางแผนการเงินและศึกษาข้อมูลโครงการเชิงลึกได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่ออนาคตที่มั่นคงของคุณและครอบครัวครับ
