วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัด และทิศทางสู่วัฏจักรใหม่
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มานานกว่าทศวรรษ ผมสัมผัสได้ถึงบรรยากาศที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาปกติของการเข้าสู่ไฮซีซั่น แต่กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้นำที่แท้จริงใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวม: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพรวม แต่ไม่ใช่ทั้งหมด
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริง เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่กระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้รวม ปี 2566)
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
หากจะวัดกันที่แก่นแท้ของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือเครื่องสะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าโดยตรง เมื่อพิจารณาจากมุมนี้ โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท จะมีความเปลี่ยนแปลง
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงภาพรวมตลาดที่ชะลอตัวอย่างแท้จริง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (รายได้จากการขาย ปี 2566)
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการขายอย่างแข็งแกร่ง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ของบริษัท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่ยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว การทำธุรกิจให้ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการทำกำไรและสร้างกระแสเงินสดเข้าสู่กิจการ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่สูง และกำลังซื้อที่ชะลอตัว
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (กำไรสุทธิ ปี 2566)
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
การวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยแห่งความสำเร็จและความท้าทายในปี 2566
จากข้อมูลผลประกอบการข้างต้น สามารถวิเคราะห์ปัจจัยที่ส่งผลต่อผลการดำเนินงานของบริษัทใน อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ดังนี้:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: สภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มนักลงทุน
ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น: ราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงอยู่ในระดับสูง รวมถึงค่าแรงงาน ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งส่งผลต่ออัตรากำไรของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ความผันผวนของตลาดทุน: ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจโลก ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการไหลเข้าของเงินทุน ซึ่งมีผลต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี และ คอนโดมิเนียม
การแข่งขันที่รุนแรง: แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการยังคงรุนแรง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง ทำให้ผู้พัฒนาต้องเร่งสร้างยอดขายด้วยการจัดโปรโมชั่นและแคมเปญต่างๆ
กลยุทธ์การบริหารต้นทุนและสินทรัพย์: บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีกลยุทธ์การขายสินทรัพย์ที่เหมาะสม เช่น การขายทรัพย์สินเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) สามารถสร้างรายได้พิเศษและรักษากำไรไว้ได้
การปรับตัวสู่ตลาดใหม่: ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์การตลาดให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การพัฒนาโครงการประเภท “บ้านเพื่อเช่า” (Rent-to-own) หรือการเน้นโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงสามารถสร้างผลงานได้ดี
ความแข็งแกร่งของแบรนด์และฐานลูกค้า: บริษัทที่มีแบรนด์เป็นที่ยอมรับ มีฐานลูกค้าเก่าที่แข็งแกร่ง และมีประวัติการส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพ สามารถรักษาความเชื่อมั่นของลูกค้าได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
มองไปข้างหน้า: แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 และโอกาสในอนาคต
จากภาพรวมของปี 2566 ที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ผมมองเห็นโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น:
การฟื้นตัวของกำลังซื้อ: หากเศรษฐกิจไทยสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างมีเสถียรภาพ ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการทางการเงิน เช่น การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย มีความเป็นไปได้สูงที่กำลังซื้อจะค่อยๆ ฟื้นตัว โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง
ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ประเภท Hybrid: การผสมผสานรูปแบบการใช้ชีวิตและการทำงานที่เปลี่ยนไป ทำให้โครงการประเภท Mixed-use ที่มีทั้งที่อยู่อาศัย พื้นที่สำนักงาน และแหล่งไลฟ์สไตล์ จะยังคงได้รับความนิยม
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ โดยเฉพาะในเขตปริมณฑลและเมืองรอง จะช่วยกระตุ้นการเติบโตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทำเลใหม่ ที่มีศักยภาพ
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในกระบวนการพัฒนา การขาย และการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่างให้กับผู้ประกอบการ
การให้ความสำคัญกับ ESG: ปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) จะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุนและเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนจะมีโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
บทสรุปสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ปี 2566 ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า วงการอสังหาริมทรัพย์ สามารถเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ นี่คือบทเรียนล้ำค่าสำหรับทุกคนที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้
สำหรับนักลงทุน การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการ ไม่ว่าจะเป็นรายได้รวม รายได้จากการขาย หรือกำไรสุทธิ คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจ การมองข้ามปัจจัยเหล่านี้อาจนำไปสู่การลงทุนที่ผิดพลาด
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีเพิ่มประสิทธิภาพ ปรับกลยุทธ์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลอื่นๆ ที่มีศักยภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่ช่วยนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านทุกความท้าทาย สู่การเติบโตที่ยั่งยืนในวัฏจักร อสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
