เจาะลึกสมรภูมิ “บริษัทอสังหาริมทรัพย์” ไทยปี 2026: บทเรียนจากวิกฤตสู่กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นวงจรของตลาดขึ้นและลงมาหลายรอบ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยต้องเผชิญกับมรสุมรอบทิศ ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวอย่างเต็มรูปแบบ (Take off) หลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์โรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็น “ปีแห่งการตั้งรับ” ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลขาย (High Season) ที่ดุเดือดที่สุด แต่ตัวเลขกลับไม่เป็นไปตามเป้า ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 และยาวไปถึงปี 2569 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับกระบวนทัพใหม่เพื่อความอยู่รอด
ผ่าโครงสร้างรายได้ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครรุ่ง ใครร่วง?
จากการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์งบการเงินของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง พบข้อเท็จจริงที่น่าสนใจว่า รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แม้ตัวเลขเปอร์เซ็นต์การลดลงจะดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดคือกลุ่มที่เน้นตลาดระดับล่างถึงกลาง โดยหลายบริษัทมีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ขณะที่ผู้เล่นในตลาด คอนโดมิเนียม ระดับหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็เผชิญกับภาวะรายได้ลดลงถึง 26% เช่นกัน สัญญาณเหล่านี้บ่งบอกว่า “กำลังซื้อ” ในเกือบทุกเซกเมนต์ถูกแช่แข็งจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับ Tier 1 ที่เคยเป็นเสาหลักของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าในยุคที่ตลาดผันผวน การมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอ แต่ต้องอาศัยการบริหารจัดการ Portfolio ที่ยืดหยุ่นและการมองหา การลงทุนอสังหา ในรูปแบบใหม่ๆ เพื่อกระจายความเสี่ยง
ศึกชิงบัลลังก์รายได้สูงสุด: แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์)
ไฮไลท์ที่คนในวงการจับตามองมากที่สุดคือการขับเคี่ยวกันระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ในการแย่งชิงตำแหน่งเบอร์ 1 ของวงการ ในปี 2566 แสนสิริสามารถคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปได้ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาด Luxury และ Super Luxury อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการทำ Marketing ที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand)
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นเจ้าตลาด บ้านเดี่ยว และ ทาวน์โฮม ได้อย่างเหนียวแน่น อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) และอันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) ส่วนอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง ที่ทำรายได้ไป 26,132 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: มาตรวัดความเก่งที่แท้จริง
นักวิเคราะห์อสังหาฯ อย่างพวกผมมักจะให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขายโอนกรรมสิทธิ์” มากกว่ารายได้รวม เพราะมันคือเครื่องชี้วัดประสิทธิภาพของทีมขายและการตอบรับของตลาดต่อโปรดักต์นั้นๆ เมื่อเราคัดเฉพาะรายได้จากการขายจากทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่าภาพรวมตกลงไปถึง 11% โดยมียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 คืนมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าโปรดักต์ของเอพียังคงเป็นที่ต้องการของคน ซื้อบ้าน ในปัจจุบัน ส่วนแสนสิริรั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือแสนสิริเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 7%
ที่น่าสนใจคือการก้าวกระโดดของ “เอสซี แอสเสท” ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในด้านรายได้จากการขายได้สำเร็จ ด้วยตัวเลข 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% ผลสำเร็จนี้มาจากกลยุทธ์การจับตลาดบ้านหรูที่ชัดเจน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารมากนัก
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่ “กระเป๋าหนัก” ที่สุด?
การทำรายได้สูงไม่ได้หมายความว่าจะกำไรเยอะเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นและการต้องทำโปรโมชั่นลดราคาเพื่อระบายสต็อกสินค้า
แต่ตำแหน่ง “แชมป์กำไรสุทธิ” ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ทำไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ความเก๋าเกมของแลนด์แอนด์เฮ้าส์อยู่ที่การมี “Asset Management” ที่ยอดเยี่ยม การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ทำให้พวกเขามีกำไรพิเศษเข้ามาจุนเจือ นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ รุ่นใหม่ว่า การมีรายได้จาก Recurring Income หรือรายได้ประจำนั้นสำคัญเพียงใดในยามวิกฤต
อันดับ 2 และ 3 ในแง่กำไรคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ซึ่งทั้งสองบริษัทมีจุดเด่นเหมือนกันคือการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุดในอุตสาหกรรม ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42%
ดาวรุ่งและเทรนด์ใหม่: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กับโมเดล Residential
อีกหนึ่งบริษัทที่ผมต้องขอพูดถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN แม้คนส่วนใหญ่จะรู้จักในนามเจ้าของห้างสรรพสินค้า แต่ธุรกิจที่อยู่อาศัยของพวกเขากำลังเติบโตอย่างน่ากลัว ในปี 2566 CPN มียอดโอนโครงการเพิ่มขึ้นถึง 103% คิดเป็นรายได้กว่า 5,835 ล้านบาท การมีข้อได้เปรียบเรื่องทำเลที่ตั้งติดห้างสรรพสินค้า ทำให้ คอนโดมิเนียม ของเซ็นทรัลกลายเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่มองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือคอนโดในทำเลศักยภาพ
มองไปข้างหน้า: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025 – 2026
จากการวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ผมเชื่อว่าเราจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่ในกลยุทธ์ของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไทย ดังนี้:
การปรับสมดุล Portfolio (Asset Diversification): บริษัทต่างๆ จะไม่พึ่งพารายได้จากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่จะหันไปเพิ่มสัดส่วนรายได้จากโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่ธุรกิจสุขภาพ (Wellness) มากขึ้น
Focus on Quality over Quantity: การเปิดโครงการจำนวนมากไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป แต่ต้องเน้นโครงการที่ “ใช่” ในทำเลที่ “ชัวร์” เช่น ทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ หรือโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกที่กำลังเติบโต
Sustainability และ Green Living: ภายในปี 2026 บ้านที่ติดตั้งโซลาร์เซลล์ ระบบ EV Charger และการออกแบบที่ประหยัดพลังงานจะกลายเป็นมาตรฐานขั้นพื้นฐาน ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
Digital Transformation ในงานขาย: การใช้ AI และ Virtual Reality เพื่อช่วยให้ลูกค้า ซื้อบ้าน ได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องเดินทางไปหน้างานจริง รวมถึงการใช้ Data Analytics เพื่อวิเคราะห์พฤติกรรมผู้ซื้ออย่างแม่นยำ
การจับกลุ่มลูกค้าต่างชาติ: เมื่อตลาดในประเทศตึงตัว การออกไป Roadshow ในต่างประเทศเพื่อดึงเงินลงทุนจากชาวต่างชาติที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในไทยจะเข้มข้นขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ และภูเก็ต
บทสรุปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะ ซื้อบ้าน หรือมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหา ในช่วงปี 2025-2026 นี้ ผมมองว่าเป็น “โอกาสทองของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) เนื่องจาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต่างพยายามอัดแคมเปญเพื่อระบายสต็อกและจูงใจลูกค้า อย่างไรก็ตาม การเลือกโครงการจากบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งและมีประวัติการดูแลหลังการขายที่ดีเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
การทำความเข้าใจผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องของนักลงทุนในตลาดหุ้นเท่านั้น แต่เป็นข้อมูลสำคัญที่ช่วยให้คนซื้อบ้านมั่นใจได้ว่า โครงการที่เขาเอาเงินเก็บทั้งชีวิตไปแลกมานั้น จะได้รับการดูแลและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลศักยภาพเพื่อการลงทุนที่มีโอกาสสร้าง Yield สูงในอนาคต อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อขอรับคำปรึกษาฟรี และรับสิทธิพิเศษในการเข้าชมโครงการใหม่ก่อนใคร เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิต!
