เจาะลึกภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์จากสมรภูมิปี 2566 สู่ทิศทางตลาดปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและที่ปรึกษาด้าน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาคือ “บททดสอบของจริง” สำหรับผู้ประกอบการทุกระดับ เดิมทีเราต่างคาดหวังว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่มาได้ ตลาดจะเกิดการ Take off หรือพุ่งทะยานอย่างรุนแรงตาม Momentum ของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้หอมหวานเช่นนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะ “ความเชื่อมั่นชะลอตัว” อย่างหนัก โดยเฉพาะในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วง High Season ไตรมาสสุดท้ายที่เคยคึกคักก็กลับเงียบเหงาอย่างน่าตกใจ
สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปีปัจจุบัน และเป็นโจทย์หินที่คนทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องแก้เกมกันอย่างดุเดือดเพื่อให้ผ่านพ้นไปสู่ปี 2568-2569 ได้อย่างมั่นคง วันนี้ผมจะขอพาทุกท่านไปสแกนผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้คลื่นลมที่ผันผวน ใครคือตัวจริงที่บริหารจัดการ “แคชโฟลว์” และ “กำไรสุทธิ” ได้อย่างยอดเยี่ยมที่สุด
สรุปภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
หากเราพิจารณาจากข้อมูลเชิงลึกของ 41 บริษัทมหาชนในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่ในความ “นิ่ง” ของตัวเลขนี้มีความน่ากังวลซ่อนอยู่ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สิ่งที่น่าจับตาคือ บริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ขึ้นไป ไม่ได้มีเพียงบริษัทขนาดกลางหรือเล็กเท่านั้น แต่รวมถึงบริษัทที่มีชื่อเสียงระดับแถวหน้า ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปถึง 28% แม้แต่เจ้าตลาด คอนโดหรู (Luxury Condo) อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไป 26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ตัวเลขรายได้ถดถอยลงอย่างเห็นได้ชัด
แม้แต่เบอร์ใหญ่ที่เป็นเสาหลักของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังไม่อาจต้านทานกระแสลมเปลี่ยนทิศนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับ “จังหวะการระบายสต็อก” และ “กลุ่มเป้าหมาย” ที่ชัดเจนด้วย
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่ทำรายได้รวมสูงสุด: ศึกแห่งศักดิ์ศรี
ในปี 2566 ตำแหน่งแชมป์รายได้รวมมีการเปลี่ยนมืออย่างน่าตื่นเต้น โดย 5 อันดับแรกประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นความสำเร็จจากการรุกตลาดทุกเซกเมนต์อย่างต่อเนื่อง
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ยังรักษาฐานที่มั่นได้อย่างแข็งแกร่ง
ศุภาลัย (SPALI): ทำรายได้รวมไป 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ยังเป็นเจ้าตลาดที่เน้นความคุ้มค่า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): อยู่ที่ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ถึง 10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท), เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท), ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท) และสิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักของการวัดความสามารถทางการแข่งขัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่าอย่าดูแค่ “รายได้รวม” เพราะตัวเลขนั้นอาจรวมถึงรายได้พิเศษอื่นๆ แต่สิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ คือ “รายได้จากการขายโอนกรรมสิทธิ์”
เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำเงินรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ถึง 11% นี่คือตัวเลขที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง โดยเฉพาะยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง 38% ซึ่งเกิดจากการเปลี่ยนผ่านเชิงกลยุทธ์และการเลือกเปิดโครงการที่ระมัดระวังมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ชนะในสมรภูมิการขายอย่างแท้จริง โดยครองอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่แสนสิริทำได้โดดเด่นคือการเติบโตของยอดขายถึง 7% ท่ามกลางตลาดที่หดตัว อีกบริษัทที่ต้องยกนิ้วให้คือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ทะยานขึ้นมาเป็นอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้น 13% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดได้อย่างยอดเยี่ยม
ที่มองข้ามไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มหันมารุก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แสดงให้เห็นว่าความแข็งแกร่งของแบรนด์และทำเลศักยภาพรอบศูนย์กลางธุรกิจยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูด กำลังซื้อ ได้ดีเสมอ
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามนี้?
สุดท้ายแล้ว ความมั่งคั่งของบริษัทไม่ได้วัดที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่วัดที่เงินที่เหลืออยู่ในกระเป๋า ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทที่ต้องแบกรับผลขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากผลกระทบหลังโควิด-19 ได้
สำหรับตำแหน่ง “แชมป์กำไรสุทธิ” ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่บริษัทมีกลยุทธ์การบริหารพอร์ตการลงทุนที่ฉลาด โดยมีการขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) ทำให้รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ว่าการมีพอร์ตรายได้ที่หลากหลายคือเกราะป้องกันความเสี่ยงชั้นเลิศ
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 6,054 ล้านบาท และ แสนสิริ ที่ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริถือเป็นบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของกำไรสูงที่สุดในกลุ่ม Top 5 โดยโตถึง 42% สะท้อนถึงการควบคุมต้นทุนและการเลือกโปรดักต์ที่ Margin สูงมาทำตลาดได้อย่างถูกที่ถูกเวลา
วิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567-2569: โอกาสและความท้าทาย
จากประสบการณ์ของผม ทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลักที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องติดตามอย่างใกล้ชิด:
อัตราดอกเบี้ยและสินเชื่อบ้าน: ปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน สูงมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางเซกเมนต์พุ่งสูงถึง 40-50% ดังนั้น บริษัทที่สามารถช่วยลูกค้าบริหารจัดการเครดิต หรือมีพันธมิตรทางการเงินที่แข็งแกร่งจะได้เปรียบในการโอนกรรมสิทธิ์
การปรับตัวสู่ที่อยู่อาศัยยุคใหม่: เทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Eco-friendly Home) และบ้านที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “มาตรฐานบังคับ” สำหรับ โครงการที่อยู่อาศัย รุ่นใหม่ การลงทุนในเทคโนโลยี Smart Home จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการและดึงดูดใจผู้ซื้อในระยะยาว
การดึงดูดดีมานด์ต่างชาติ: แม้ดีมานด์ในประเทศจะชะลอตัว แต่ความต้องการ คอนโดมิเนียม จากต่างชาติในทำเลศักยภาพอย่าง สุขุมวิท, รัชดา-พระราม 9 หรือเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต และ พัทยา ยังคงมีแนวโน้มเติบโต การปรับแผนการตลาดสู่ระดับสากลจึงเป็นสิ่งจำเป็น
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการ กู้ซื้อบ้าน หรือเริ่มต้นลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วงนี้อาจเป็นจังหวะที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ เพราะเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการรายใหญ่พากันออกแคมเปญกระตุ้นยอดขาย ทั้งการอัดฉีดส่วนลดและการช่วยรับภาระดอกเบี้ยในช่วงแรก ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ที่อยากมีบ้าน
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาสอนให้เราเห็นว่า “ความแข็งแกร่งของงบการเงิน” และ “ความยืดหยุ่นในการปรับตัว” คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้อยู่รอดในตลาดปัจจุบันได้ ตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้พังทลาย แต่กำลังอยู่ในช่วงของการปรับสมดุล (Rebalancing) เพื่อเข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ
หากคุณเป็นผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพ หรือนักลงทุนที่มองหากำไรระยะยาวจากการปล่อยเช่า การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทเจ้าของโครงการถือเป็นขั้นตอนที่ไม่ควรข้าม เพื่อให้มั่นใจว่าเงินก้อนใหญ่ของคุณจะไปอยู่ในมือของมืออาชีพที่มีธรรมาภิบาลและความมั่นคงทางการเงินสูง
หากคุณต้องการปรึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทิศทางราคาประเมินที่ดิน หรือต้องการแนวทางในการเลือก สินเชื่อบ้าน ที่คุ้มค่าที่สุดในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อสอบถามทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณเป็นไปอย่างแม่นยำและคุ้มค่าที่สุด!
