วิเคราะห์เจาะลึก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2026: ถอดบทเรียนจากตัวเลขจริงของ 41 ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายรูปแบบ ทั้งช่วงที่รุ่งเรืองขีดสุดและช่วงที่ต้องประคองตัวให้อยู่รอด แต่หากจะพูดถึงช่วงเวลาที่ท้าทายและเป็นบททดสอบ “ฝีมือ” ของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง คงหนีไม่พ้นช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันที่เรากำลังยืนอยู่ในปี 2566-2567 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นปีที่หลายคนคาดหวังว่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบ “V-Shape” หลังจากวิกฤตการณ์ก่อนหน้า แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบทเรียนราคาแพงที่เปลี่ยนภูมิทัศน์ของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ไปโดยสิ้นเชิง
บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกข้อมูลเชิงสถิติจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ถดถอย และปัจจัยลบด้านหนี้ครัวเรือน ใครคือผู้ที่สามารถปรับกลยุทธ์จนกลายเป็น “ของจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ย้อนรอยวิกฤตซ้อนวิกฤต: เมื่อ Momentum ไม่เป็นไปตามนัด
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 ตลาดมีความหวังอย่างมากว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทะยานต่อได้ แต่เหตุการณ์กลับไม่เป็นเช่นนั้น ตลาดเริ่มเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็น “Golden Period” หรือฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุด ก็ยังไม่สามารถดึงตัวเลขให้กลับมาเป็นบวกได้อย่างที่ควรจะเป็น
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่หากเรา “X-ray” เข้าไปในรายบริษัท จะพบความน่ากังวลว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขที่ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปถึง -28% ขณะที่กลุ่มระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไป -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ตัวเลขลดลงเกิน 20% เช่นกัน สะท้อนให้เห็นว่าไม่ว่าจะเป็นเซกเมนต์ไหน ต่างก็ได้รับผลกระทบจาก สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ซบเซา
สมรภูมิรายได้รวม: แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์)
ในด้านของรายได้รวม (Total Revenue) ซึ่งนับรวมทั้งยอดโอนโครงการ การขายทรัพย์สิน และรายได้อื่นๆ ผลปรากฏว่า “แสนสิริ” สามารถครองแชมป์อันดับ 1 ได้อย่างสวยงามด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยเฉือนเอาชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
อันดับที่ 3 ตกเป็นของ “ศุภาลัย” ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (30,170 ล้านบาท) และ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (26,132 ล้านบาท) สิ่งที่น่าสังเกตในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ ใน Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุดนั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่บอกว่า แม้จะเป็นบิ๊กเพลเยอร์ก็ไม่อาจประมาทได้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเราต้องการวัด “ฝีมือ” ในการขายจริงๆ เราต้องดูที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เท่านั้น เพราะรายได้ส่วนนี้สะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมได้แม่นยำที่สุด
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขนี้ลดลงถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 (299,979 ล้านบาท) และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีบริษัทถึง 30 รายจาก 41 รายที่รายได้จากการขายติดลบ
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 คืนมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าแข็งแกร่งมากเมื่อเทียบกับคู่แข่ง ขณะที่ “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่แสนสิริทำได้โดดเด่นคือการเติบโตของยอดขายที่พุ่งขึ้น 7% ซึ่งสวนกระแสตลาดอย่างชัดเจน
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องขีดเส้นใต้ไว้คือ “เอสซี แอสเสท (SC)” ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และมีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% สะท้อนถึงความสำเร็จในการบุกตลาดแนวราบระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน น้อยกว่ากลุ่มอื่นๆ
ในทางกลับกัน “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% อยู่ที่ 18,966 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทำให้หลายคนในวงการต้องหันกลับมามองว่าเกิดอะไรขึ้นกับยักษ์ใหญ่รายนี้ แต่หากวิเคราะห์ลึกลงไป จะพบว่าเป็นการปรับพอร์ตโฟลิโอและการรอจังหวะเปิดโครงการใหม่ที่เหมาะสมมากกว่าการสูญเสียความสามารถทางการแข่งขัน
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ที่เก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด?
ในการทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมียอดขายสูงอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายเสมอไป เพราะ “กำไรสุทธิ (Net Profit)” ต่างหากที่เป็นตัวบ่งบอกถึงความยั่งยืนและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทที่เผชิญกับภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ผู้ชนะในด้านกำไรสุทธิยังคงเป็นแชมป์เก่าอย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่บริษัทได้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือกลยุทธ์ Asset Recycling ที่นักลงทุนอสังหาฯ มือโปรเลือกใช้เพื่อรักษาสภาพคล่องและผลกำไร
อันดับ 2 คือ “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) ตามมาด้วย “เอพี (ไทยแลนด์)” (6,054 ล้านบาท) และ “แสนสิริ” (5,846 ล้านบาท) ซึ่งแสนสิริถือเป็นบริษัทที่มีการเติบโตของกำไรก้าวกระโดดที่สุดถึง 42% จากการปรับราคาขายและการบริหารจัดการสต็อกได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยบวกและลบที่มีผลต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2526
จากประสบการณ์ของผม ปัจจัยที่ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องกุมขมับมีอยู่ 3 เรื่องหลักๆ คือ:
อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น: แม้ปัจจุบันจะเริ่มคงตัว แต่ภาระดอกเบี้ยยังคงเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจ กู้ซื้อบ้าน ของผู้บริโภคระดับล่างถึงกลาง
หนี้ครัวเรือนสูง: ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงถึง 30-50% ในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การทำกำไรขั้นต้น (Gross Margin) ทำได้ยากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสซ่อนอยู่สำหรับผู้ที่มองเห็น โดยเฉพาะในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพที่เน้นกลุ่มชาวต่างชาติ รวมถึงกระแสการหา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย ซึ่งเป็นโอกาสของสถาบันการเงินและผู้ประกอบการที่จะออกโปรโมชั่นมาดึงดูดลูกค้ากลุ่มนี้
Expert Insights: กลยุทธ์ที่จะชนะในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาช่องทางใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2026 นี้ ผมมีคำแนะนำ 3 ข้อหลักที่ถอดบทเรียนจากข้อมูลข้างต้น:
เน้นกลุ่ม Real Demand ระดับบน: ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 10-50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงเป็นบ่อเงินบ่อทอง เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีเงินออมสูงและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย
การบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow): การเปิดโครงการขนาดใหญ่เกินตัวอาจเป็นความเสี่ยง การทำโครงการขนาดเล็กแต่ปิดการขายไว (Fast Turn) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้ดีกว่า
การสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income): สังเกตได้จากแลนด์แอนด์เฮ้าส์หรือเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มมีรายได้จากการขายอสังหาฯ เติบโตขึ้นกว่า 103% การผสมผสานระหว่างการขายกับการให้เช่า (Mixed-use) จะช่วยสร้างเกราะคุ้มกันในช่วงที่ตลาดขายขาดทุนชะลอตัว
บทสรุปและทิศทางต่อไป
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566-2567 อาจดูเหมือนอยู่ในช่วง “ปรับฐาน” ครั้งใหญ่ แต่ตัวเลขจาก 41 บริษัทแสดงให้เห็นว่า ผู้ที่มีสายป่านยาว บริหารจัดการต้นทุนเก่ง และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ยังคงสามารถสร้างกำไรระดับพันล้านได้อย่างต่อเนื่อง การแข่งขันในอนาคตจะไม่ใช่แค่เรื่องของ “ทำเล” อีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของ “Data” และ “Financial Engineering” ที่จะเข้ามามีบทบาทในการตัดสินใจซื้อและลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการก้าวเข้าสู่ตลาด ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะช่วยให้คุณมองเห็นภาพรวมและทิศทางที่ถูกต้อง เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพที่คุ้มค่าที่สุดในปี 2026 นี้ อย่ารอช้า! ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้เพื่อรับแผนวิเคราะห์การลงทุนส่วนบุคคล และสิทธิพิเศษในการเข้าถึงโครงการระดับพรีเมียมก่อนใคร คลิกเลยที่ปุ่มด้านล่างเพื่อเริ่มต้นก้าวแรกสู่ความมั่งคั่งในโลกอสังหาฯ อย่างมืออาชีพ!
