อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: AI ขับเคลื่อน การพัฒนาที่ยั่งยืน และความหวังจากการปลดล็อกสินเชื่อ
กรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย – ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและทิศทางการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญความท้าทายครั้งสำคัญ แต่ในขณะเดียวกัน ก็มีแสงสว่างแห่งโอกาสส่องประกาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) เข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนกลยุทธ์ทางการตลาดและการดำเนินงาน ควบคู่ไปกับการผลักดันการพัฒนาที่ยั่งยืนเพื่ออนาคตของประเทศ
ในงานสัมมนาประจำเดือนธันวาคม 2568 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ภายใต้หัวข้อ “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ได้มีการเปิดเวทีให้ผู้เชี่ยวชาญในวงการ Martech และ AI ได้ร่วมแลกเปลี่ยนวิสัยทัศน์และแนวทางการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2569 ที่คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
AI Marketing: อาวุธลับยุคใหม่ เพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน สร้างมาร์จิ้น
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของ AI Marketing ในฐานะเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและเล็ก สามารถแข่งขันในตลาดที่มีกำไรน้อยลง โดยชี้ให้เห็นว่าในสภาวะที่ต้นทุน Fix Cost โดยเฉพาะงบประมาณทางการตลาดมีแนวโน้มถูกบีบให้ลดลง การนำ AI มาใช้จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย (Personal Live Target) ได้อย่างแม่นยำ
“เราอยู่ในช่วงที่ต้องปรับตัวอย่างมาก” คุณสุนทรกล่าว “ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) ในการหาลูกค้ากลุ่มไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาท หรือ 3,000-5,000 บาท สำหรับกลุ่มลูกค้าบ้านราคา 5 ล้านบาท AI จะเข้ามาช่วยให้เราทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ลด Cost Per Lead ให้ต่ำลง และได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น การใช้ AI วิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าแต่ละบุคคล จะช่วยให้เรานำเสนอโครงการที่ตรงใจ ทำให้พนักงานขายมีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าแต่ละราย ลดโอกาสที่ลูกค้าจะต้องเสียเวลาไปกับการดูโครงการเป็นสิบๆ แห่ง”
ข้อมูลจากงานสัมมนาชี้ให้เห็นว่า งบประมาณการตลาดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็นงบโฆษณาออนไลน์ 60% และออฟไลน์ 40% ส่วนที่เหลืออีก 2% ใช้ในการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย การนำ AI เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้จ่ายงบประมาณเหล่านี้เพียง 1% สามารถส่งผลให้กำไร (Margin) เพิ่มขึ้นถึง 1% โดยอัตโนมัติ ซึ่งเป็นผลลัพธ์ที่สำคัญอย่างยิ่งในภาวะตลาดปัจจุบัน
นอกจากนี้ ระบบ CRM (Customer Relation Management) ที่พัฒนาขึ้นมาสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ เช่น ระบบจาก Icon Framework และ Mango ERP จะเข้ามาช่วยยกระดับกระบวนการทำงานตั้งแต่การบันทึกข้อมูลลูกค้า การทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้ผ่อนชำระ ให้มีความรวดเร็ว แม่นยำ และมีระบบแจ้งเตือนที่ตรงเวลา
Sustainable Housing: ก้าวสู่ยุคบ้านรักษ์โลก ประหยัดพลังงาน ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
นอกเหนือจากการนำเทคโนโลยีมาใช้เพิ่มประสิทธิภาพทางการตลาดแล้ว สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยังให้ความสำคัญอย่างยิ่งกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน โดยมีเป้าหมายสำคัญสำหรับปี 2569 ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งเน้นผลักดัน 2 ประเด็นหลัก ได้แก่:
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่ใส่ใจต่อสิ่งแวดล้อม โดยเน้นหลักการ Passive Design เช่น การหันทิศทางของอาคารให้เหมาะสม การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน บ้านที่อยู่อาศัยควรจะมอบความสะดวกสบาย สุขภาพที่ดี และความปลอดภัยที่มากขึ้นให้กับผู้อยู่อาศัย
การจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะอย่างถูกวิธี ซึ่งนอกจากจะช่วยลดปริมาณขยะที่จะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังเป็นการช่วยลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะของครัวเรือนอีกด้วย ปัจจุบัน กทม. ได้ประกาศใช้อัตราค่าเก็บขยะใหม่ที่สูงขึ้น การแยกขยะเองจะช่วยให้ลูกบ้านสามารถลดภาระค่าใช้จ่ายจาก 60 บาท เหลือเพียง 20 บาท ตามกฎหมายเดิม
“เราคาดการณ์ว่า หากลูกบ้านในโครงการสมาชิกสมาคมฯ กว่า 60-70 บริษัท ซึ่งมีโครงการอยู่เกือบ 2,000 โครงการ สามารถแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล” คุณสุนทรกล่าว “นี่คือการสร้างความเปลี่ยนแปลงที่เริ่มต้นจากระดับครัวเรือน อันจะนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงระดับเมืองและประเทศ ช่วยลดปัญหาน้ำท่วม และสร้างสิ่งแวดล้อมที่ดีขึ้นให้ทุกคน”
Smart City: โมเดล “บางแก้ว” สู่การยกระดับคุณภาพชีวิตเมืองไทย
การพัฒนาที่ยั่งยืนยังเชื่อมโยงไปถึงการยกระดับคุณภาพชีวิตของเมืองไทยให้ก้าวสู่การเป็น “Smart City” โดยมีการยกตัวอย่างความสำเร็จของไต้หวันที่สามารถปรับเปลี่ยนจากการเป็นเมืองเกษตรกรรมสู่การเป็นเมืองที่ทันสมัย มีการนำระบบ Smart Home มาใช้ในที่อยู่อาศัยอย่างแพร่หลาย รวมถึงระบบการจัดการภัยพิบัติที่มีประสิทธิภาพสูง ทั้งระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวและระบบระบายน้ำท่วม
สำหรับการพัฒนา Smart City ในประเทศไทย ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อม โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ เช่น ระบบถนนที่ยั่งยืน แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวที่สามารถซึมน้ำได้เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง
“เรากำลังศึกษาโมเดล Smart City ในพื้นที่อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ” คุณสุนทรเปิดเผย “ทาง อบต. และเทศบาลในพื้นที่ มีนโยบายที่ชัดเจนในการป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบเตือนภัย การสร้าง Smart City ที่แท้จริงต้องมาจากความเข้าใจในความเสี่ยงและบริบทของแต่ละพื้นที่ ซึ่งคนในท้องถิ่นย่อมรู้ดีที่สุด”
อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปัจจัยบวกและโอกาสในการฟื้นตัว
แม้เศรษฐกิจไทยจะยังคงเผชิญแรงกดดันจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและผลกระทบจากมาตรการทางการค้าบางประการ แต่นายสุนทร สถาพร มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีโอกาสฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยสำคัญคือการที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้มีมติลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ซึ่งส่งผลดีโดยตรงต่อทั้งผู้ประกอบการที่ต้องการสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่ต้องการสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญที่สุดยังคงอยู่ที่การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ทำให้ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอมาตรการเร่งด่วน 2 ประการต่อภาครัฐ ได้แก่:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): สนับสนุนให้รัฐบาลพิจารณาแนวทางการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการรวมหนี้สินต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) ให้มารวมเป็นหนี้ก้อนเดียวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้อย่างมาก
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยให้รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเข้ามาเป็นผู้ค้ำประกันในวงเงินประมาณ 20% ของมูลค่าสินเชื่อ คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้ที่ขาดเงินดาวน์หรือมีคุณสมบัติบางประการไม่ครบถ้วน สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
“แม้ดอกเบี้ยจะลดลง แต่หากธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่” คุณสุนทรย้ำ “เราเชื่อว่าการปลดล็อกภาคการเงินผ่านมาตรการเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2569”
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการก้าวข้ามสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย การนำเทคโนโลยี AI มาใช้ในการตลาดและการดำเนินงานควบคู่ไปกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน การยกระดับเมืองให้เป็น Smart City และการร่วมมือกับภาครัฐในการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านความท้าทาย และกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย การศึกษาและทำความเข้าใจกับแนวโน้มเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ อย่าพลาดโอกาสในการคว้าศักยภาพสูงสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ด้วยการเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตที่กำลังจะมาถึงนี้.
