เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กแบรนด์ และกลยุทธ์พลิกเกมสู่ปี 2569
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนและผู้ประกอบการต่างคาดหวังว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยจะกลับมาผงาดได้อย่างเต็มตัวหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ความจริงที่ปรากฏในปี 2566 จนถึงปัจจุบันกลับเป็นหนังคนละม้วน แม้เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดูเหมือนจะ “Take off” ในปี 2565 แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2566 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งการเมืองที่อึมครึมก่อนการเลือกตั้ง อัตราดอกเบี้ยที่ขยับตัวสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่าปีที่ผ่านมาคือ “บทพิสูจน์ความแกร่ง” ของจริง ใครที่ปรับตัวไม่ทัน หรือบริหารกระแสเงินสดพลาดต่างก็ต้องเจ็บตัวไปตามๆ กัน วันนี้เราจะมาผ่าข้อมูลเจาะลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และเทรนด์ในปี 2569 จะมุ่งไปในทิศทางใด
สแกนภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ไม่ได้การันตีความสำเร็จ
จากการเก็บรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้าถือว่าลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% ฟังดูเหมือนไม่เยอะใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกเข้าไปจะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลขที่น่าตกใจคือกลุ่มบริษัทที่รายได้วูบหายไปมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปถึง 28% ขณะที่กลุ่มไฮเอนด์อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็รายได้หดตัวไป -26% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงเองก็เริ่มชะลอการตัดสินใจ หรือโครงการอาจจะยังไม่ถึงรอบรับรู้รายได้ (Revenue Recognition)
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ครองใจคนอยากมี บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ มายาวนาน ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งนี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าแม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดก็ต้านทานพายุเศรษฐกิจไม่ได้หากไม่มีการปรับพอร์ตโฟลิโอให้ยืดหยุ่นพอ
10 อันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริเฉือนชนะเอพี
ในสมรภูมิรายได้รวม แชมป์อันดับ 1 ตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต ถือเป็นผลงานที่ยอดเยี่ยมมาก โดยเฉพาะการรุกตลาด อสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี ที่แสนสิริถนัด ทำให้พวกเขาสามารถรักษา Momentum ได้ดี ส่วนอันดับ 2 คือ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
น่าสนใจว่าใน Top 10 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา (-9%) หรือ ออริจิ้น (-4%) ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วง “K-Shaped Recovery” คือมีทั้งกลุ่มที่รุ่งพุ่งแรงและกลุ่มที่กำลังดิ่งลงตามกำลังซื้อที่หายไปในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มราคาล่าง-กลางที่กู้ สินเชื่อบ้าน ไม่ผ่านสูงเป็นประวัติการณ์
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “Real Demand” ที่แท้จริง
หากต้องการวัดฝีมือการขายจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ไม่ใชรายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT หรือรายได้ค่าเช่า ซึ่งไม่ได้สะท้อนความต้องการซื้อบ้านจริงๆ ในขณะนั้น
เมื่อมัดรวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 รายที่ยอดขายตกลง นี่คือ “Red Flag” หรือสัญญาณเตือนภัยของอุตสาหกรรม การที่ยอดขายตกแต่รายได้รวมไม่ตกมาก เป็นเพราะหลายบริษัทหันไปพึ่งพาการขายทรัพย์สินเพื่อประคองตัวเลข
ในจุดนี้ เอพี ไทยแลนด์ กลับขึ้นมาผงาดเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งผมมองว่าเอพีทำได้ดีมากในการบริหารโปรดักส์ที่หลากหลาย ตั้งแต่ทาวน์โฮมไปจนถึงบ้านเดี่ยวหรู ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 และ ศุภาลัย เป็นอันดับ 3
สิ่งที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเอาจริงกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย โดยปีที่ผ่านมามียอดขายเติบโตถึง 103% นี่คือคู่แข่งที่น่ากลัวสำหรับเจ้าตลาดเดิม เพราะพวกเขามี Ecosystem ที่แข็งแกร่ง มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม และอสังหาฯ ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนได้ยอดเยี่ยมที่สุด?
ยอดขายอาจจะเป็นหน้าตา แต่กำไรคือ “ลมหายใจ” ครับ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน 11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะ “ขาดทุน”
ผู้ที่ยืนหนึ่งในด้านกำไรคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตกไปเยอะ แต่ LH มีกลยุทธ์ที่ฉลาดมาก คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับกำไรเน้นๆ ไปกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำหรับนักลงทุนว่า การเลือก หุ้นอสังหาฯ ต้องดูที่โครงสร้างรายได้ด้วยว่ามาจากไหน
ส่วน ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (AP) ทำกำไรตามมาในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนก่อสร้างและค่าการตลาดที่มีประสิทธิภาพสูง ส่วน แสนสิริ แม้รายได้จะมากเป็นอันดับ 1 แต่กำไรสุทธิอยู่อันดับ 4 ที่ 5,846 ล้านบาท (แต่เติบโตขึ้นถึง 42% จากปีก่อน)
วิเคราะห์เจาะลึก: ทำไมตลาดถึงยังไม่ฟื้นตัวในปี 2567-2568?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปัจจัยที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเผชิญความท้าทายมีอยู่ 3 ประเด็นหลัก:
อัตราดอกเบี้ยและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ: แม้จะมีข่าวเรื่องการปรับลดดอกเบี้ยบ้าง แต่ในภาพรวม ดอกเบี้ยบ้าน ยังอยู่ในระดับที่สูงเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อน ประกอบกับธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงถึง 50-60%
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง: คนไทยมีภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายต่อเดือนสูงขึ้น ทั้งหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต ทำให้ DSR (Debt Service Ratio) ไม่เอื้อต่อการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถทำสงครามราคาได้เหมือนเมื่อก่อน การออกโปรโมชั่น “อยู่ฟรี” หรือ “ช่วยผ่อน” จึงกลายเป็นภาระต้นทุนที่หนักหน่วง
แนวโน้มปี 2569: เทรนด์อสังหาฯ ที่นักลงทุนต้องรู้
เมื่อเรามองไปข้างหน้าถึงปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนโฉมหน้าไปจากเดิม กลยุทธ์แบบเดิมๆ จะใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป นี่คือสิ่งที่ผมคาดการณ์ว่าจะเกิดขึ้น:
การเปลี่ยนผ่านสู่ “Wellness and Green Living”
โครงการบ้านและ คอนโดใหม่ 2569 จะไม่ได้แข่งกันแค่ทำเลหรือราคา แต่จะแข่งกันที่ “นวัตกรรมเพื่อสุขภาพ” และ “ความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม” การติดตั้ง Solar Cell, ระบบ EV Charger และการออกแบบบ้านที่ระบายอากาศลดค่า PM 2.5 จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่ฟีเจอร์เสริมอีกต่อไป
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) จะกลับมา
ท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าสินทรัพย์เสี่ยงอื่นๆ แต่รูปแบบจะเปลี่ยนไปจากการซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าเอง ไปสู่การลงทุนในโครงการที่มีการบริหารจัดการแบบโรงแรม (Branded Residence) ซึ่งให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและมีความเป็นมืออาชีพมากกว่า
การเติบโตของหัวเมืองท่องเที่ยวและ EEC
ไม่ใช่แค่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ตลาดในจังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต, เชียงใหม่ และพื้นที่ EEC (ระยอง, ชลบุรี) จะมีความต้องการสูงขึ้นจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่ม Digital Nomad ที่มองหาที่พักอาศัยระยะยาว
การปรับโครงสร้างภาษีและการกระตุ้นจากภาครัฐ
เราอาจเห็นการปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีที่ดินเพื่อกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนมืออสังหาฯ มากขึ้น รวมถึงการส่งเสริมให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในเงื่อนไขที่รัดกุมแต่จูงใจ เพื่อนำเม็ดเงินจากต่างประเทศมาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน
หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย หรือมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้ ผมมีคำแนะนำ 3 ข้อครับ:
เช็คสุขภาพทางการเงิน: ก่อนจะยื่นขอ สินเชื่อบ้าน หรือคิดจะ รีไฟแนนซ์บ้าน ควรจัดการหนี้ก้อนเล็กๆ ให้หมดก่อน เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ และควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้านสำหรับค่าตกแต่งและค่าใช้จ่ายแฝง
เลือกทำเลที่มี Real Demand: อย่าหลงไปกับคำโฆษณาเรื่องสถานีรถไฟฟ้าในอนาคตที่ยังไม่สร้าง ให้มองหาทำเลที่มีแหล่งงาน โรงพยาบาล และโรงเรียนที่เปิดทำการจริงแล้ว เพราะทำเลเหล่านี้จะมีสภาพคล่องสูงกว่าหากต้องการขายต่อ
จับตาดูโปรโมชั่นช่วงปลายปี: บริษัทอสังหาฯ มักจะจัดแคมเปญใหญ่เพื่อปิดยอดขายในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นโอกาสทองที่จะได้ส่วนลดหรือข้อเสนอที่ดีที่สุดในการซื้อ บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดติดรถไฟฟ้า
สรุปภาพรวม:
ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบาก และปี 2567-2568 คือช่วงเวลาของการปรับฐาน แต่สำหรับปี 2569 ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะกลับมาสมดุลมากขึ้น ผู้เล่นที่แข็งแกร่งอย่าง AP, Sansiri หรือ LH จะยังคงครองตลาดด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น ขณะที่ผู้ซื้อที่มีความพร้อมจะได้ครอบครองสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล
สำหรับใครที่กำลังมองหาช่องทางการเติบโตในสายการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่อให้ผ่านฉลุยในภาวะตลาดแบบนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ เพราะในทุกวิกฤตย่อมมีอสังหาฯ ราคาดีซ่อนอยู่เสมอ
พร้อมที่จะเริ่มต้นเส้นทางการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าแล้วหรือยัง? หากคุณต้องการข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับโครงการใหม่ที่น่าสนใจ หรือรับคำปรึกษาด้านการขอสินเชื่อบ้านให้ผ่านง่ายในครั้งเดียว [คลิกติดต่อเราเพื่อพูดคุยกับที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญได้ทันที] และเริ่มสร้างความมั่งคั่งจากอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันนี้!
