เจาะลึกภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย: วิเคราะห์ผู้ชนะตัวจริงจากสมรภูมิปี 2566 สู่กลยุทธ์รับมือปี 2567-2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและคลุกคลีกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่หินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในประเทศไทย หากเราย้อนกลับไปมองช่วงต้นปี 2566 หลายฝ่ายต่างคาดหวังว่านี่จะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการทะยานตัวขึ้นอย่างรุนแรงต่อจากโมเมนตัมที่เริ่มฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้ามอย่างสิ้นเชิง
สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ผสมโรงกับปัจจัยลบด้านกำลังซื้อที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยเข้าสู่โหมด “ทางตัน” แม้แต่ในช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งการขาย (High Season) แต่เรากลับพบว่าบรรยากาศเงียบเหงากว่าที่คิด จนลามมาถึงปี 2567-2568 ที่ความท้าทายยังคงทวีความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะเรื่องของ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ถูกปฏิเสธสูงเป็นประวัติการณ์
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถประคองตัวและทำกำไรได้ในภาวะวิกฤต พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มเพื่อเตรียมตัวรับมือกับอนาคต
สแกนสุขภาพรายได้ 41 บิ๊กอสังหาฯ: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มสั่นคลอน
จากการรวบรวมข้อมูลอย่างละเอียดพบว่า ในรอบปี 2566 ที่ผ่านมา 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท หากมองผิวเผินอาจจะดูเหมือนทรงตัว เพราะลดลงเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่ถ้าเรา “ผ่าไส้ใน” ออกมาดู จะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่ากังวลอย่างมาก เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% มีอยู่หลายราย เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ที่รายได้ร่วงลงไปถึง 28% นอกจากนี้แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ติดลบไป 26% ขณะที่ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ต่างก็เผชิญภาวะรายได้หดตัวในระดับ 22-23%
สิ่งที่น่าตกใจที่สุดสำหรับคนในวงการคือ แม้แต่ “เบอร์ใหญ่” ที่แข็งแกร่งอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์เดิมๆ เริ่มถึงจุดอิ่มตัวและได้รับผลกระทบจาก อัตราดอกเบี้ย ที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของผู้บริโภค
การชิงไหวชิงพริบตำแหน่ง “แชมป์รายได้” : แสนสิริ เฉือนชนะ เอพี
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งนับรวมทั้งรายได้จากการขายโครงการ รายได้ค่าเช่า และรายได้พิเศษอื่นๆ ผู้ที่ครองบัลลังก์อันดับ 1 ในปี 2566 คือ แสนสิริ (SIRI) โดยทำรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นผลงานที่ยอดเยี่ยมท่ามกลางมรสุม
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ไล่เลี่ยกันที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็ยังรักษาฐานที่มั่นได้อย่างเหนียวแน่น ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 (31,818 ล้านบาท) และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 (30,170 ล้านบาท) ส่วน พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ประคองตัวอยู่ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมอยากให้ท่านสังเกตว่า รายได้รวมที่สูงอาจไม่ได้มาจาก “การขายบ้าน” เพียงอย่างเดียว แต่บางบริษัทมีการบริหารจัดการสินทรัพย์หรือมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมและบริการมาหนุน ซึ่งเป็นกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่สำคัญมากในปัจจุบัน
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่บอกว่า “ใครขายเก่งที่สุด”
หากเราตัดรายได้จิปาถะออกไป และดูเพียง “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) เพียงอย่างเดียว ภาพจะเปลี่ยนไปทันที เพราะนี่คือตัวเลขที่สะท้อน Real Demand และความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งที่น่ากลัวคือ มีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายตกต่ำลง โดยเฉพาะรายใหญ่ที่เคยทำยอดขายได้ถล่มทลาย กลับต้องเผชิญกับภาวะยอดโอนที่ลดลงเนื่องจากลูกค้ากู้ไม่ผ่าน หรือชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือรอให้ดอกเบี้ยลดลง
Top 5 ผู้ที่ทำยอดขายได้สูงสุด ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (ครองแชมป์ขายเก่งที่สุด แม้จะลดลง 2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโตขึ้น 7% สวนกระแสตลาด)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
ที่น่าสังเกตคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง 38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่ามาตรฐานปกติของบริษัทเป็นอย่างมาก แต่พวกเขากลับมีกลยุทธ์การบริหารกำไรที่น่าสนใจที่เราจะกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่ “กระเป๋าหนัก” ที่สุด?
ในโลกธุรกิจ รายได้มหาศาลอาจไม่มีความหมายหากไม่สามารถเปลี่ยนเป็น “กำไร” ได้ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% มีบริษัทที่ผลประกอบการ “ขาดทุน” ถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่สายป่านไม่ยาวพอ
แต่สำหรับตำแหน่ง แชมป์กำไรสุทธิ อันดับ 1 ยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท! หลายคนอาจสงสัยว่ายอดขายตกแต่ทำไมกำไรยังสูง? คำตอบคือ “ความเก๋า” ในการบริหารสินทรัพย์ LH มีการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้าสู่ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญของนักลงทุนว่า การกระจายพอร์ตไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เป็นเกราะป้องกันชั้นดีในยามที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขาลง
อันดับ 2 คือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่เน้นการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ตามมาติดๆ ด้วยอันดับ 3 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) และที่ต้องปรบมือให้คืออันดับ 4 แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% จากการบุกตลาดระดับ Super Luxury ที่ผู้ซื้อมีเงินสดและไม่ต้องพึ่งพา สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก
ปัจจัยท้าทายที่ต้องระวัง: สินเชื่อที่อยู่อาศัย และ หนี้ครัวเรือน
ทำไมปี 2567-2568 ถึงยังเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบาก? ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ามี 3 ปัจจัยหลักที่กดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย:
หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง: เมื่อหนี้สินต่อครัวเรือนสูงขึ้น ธนาคารพาณิชย์จึงเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างมาก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท พุ่งสูงเกิน 50% ในบางพื้นที่
อัตราดอกเบี้ยนโยบาย: แม้จะมีแนวโน้มทรงตัวหรือลดลงในอนาคต แต่ดอกเบี้ยที่ค้างอยู่ในระดับสูงทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคหลายคนเริ่มหันไปมองการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระ หรือเลือกที่จะเช่าอยู่แทนการซื้อ (Generation Rent)
ต้นทุนการก่อสร้าง: ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถลดราคาขายลงได้มากนัก ส่งผลให้ส่วนต่างกำไร (Margin) แคบลง
โอกาสและทางรอด: การปรับตัวสู่ปี 2569
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อ บ้านจัดสรร หรือ ลงทุนคอนโด ในช่วงปี 2567-2569 นี้ ผมมีคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ดังนี้ครับ:
เน้นโครงการแนวราบ: บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับ Real Demand โดยเฉพาะโครงการในทำเลใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหรือทางด่วน
เจาะกลุ่ม Wealth: ตลาดระดับบน (Luxury) ยังคงไปได้ดี เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และไม่ต้องกังวลเรื่องการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก
มองหา Recurring Income: สำหรับบริษัทอสังหาฯ การหันไปทำธุรกิจโรงแรม ออฟฟิศให้เช่า หรือ Wellness Center จะเป็นตัวช่วยพยุงกระแสเงินสดได้ดีกว่าการพึ่งพายอดขายจากการโอนเพียงอย่างเดียว
การบริหารจัดการภาษีและประกัน: นักลงทุนรายใหญ่ควรพิจารณาเรื่อง ประกันชีวิต ที่คุ้มครองสินเชื่ออสังหาฯ และการวางแผนภาษีที่ดินเพื่อลดต้นทุนแฝง
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน คือเครื่องเตือนใจว่า “ชื่อเสียงในอดีตไม่ใช่หลักประกันของความสำเร็จในอนาคต” ความสามารถในการปรับตัว การบริหารกระแสเงินสด และการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง คือกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทอย่าง แสนสิริ, เอพี และ ศุภาลัย ยังคงยืนหยัดได้อย่างสง่างาม
สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้อาจเป็น “โอกาสทอง” ในการเลือกซื้อโครงการที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผล เนื่องจากผู้ประกอบการต่างพากันอัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสต็อก แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเตรียมความพร้อมด้านการเงิน ตรวจสอบเครดิตบูโร และศึกษาเงื่อนไข สินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพราะความไม่รู้
สนใจวิเคราะห์เจาะลึกทำเลศักยภาพหรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวางแผนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์พิเศษและสิทธิประโยชน์ก่อนใคร เพราะในโลกของการลงทุน “ข้อมูลที่เร็วกว่า คือกำไรที่มากกว่าเสมอ”
