การวิเคราะห์เชิงลึก: ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความจริงที่ท้าทาย และการมองไปข้างหน้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ แม้จะมีความคาดหวังสูงจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างน่ายินดี แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานั้นก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่มักจะเป็นช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่เคย และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ด้วยข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ซึ่งได้ทำการรวบรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง ข้าพเจ้าได้ทำการวิเคราะห์อย่างละเอียด เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อย แต่ผลลัพธ์แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างในการบริหารจัดการและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร
เราพบว่า บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง บางรายติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: สัญญาณบวกท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักจะมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ Top 10 จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาอย่างแท้จริง บางบริษัทเผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ผู้นำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดบ้านและคอนโด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ดัชนีวัดผลกำไรที่แท้จริง
แม้ว่าบางบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้เป็นจำนวนมาก แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็อาจไม่ได้ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ผลประกอบการที่ได้วิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวและมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง บริษัทที่มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พร้อมทั้งบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ข้าพเจ้าขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่าน หมั่นศึกษาและวิเคราะห์ตลาดอย่างสม่ำเสมอ ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างสรรค์โครงการที่มอบ “คุณค่าที่แท้จริง” ให้กับลูกค้า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจ แต่การเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือและมีผลงานเป็นที่ประจักษ์ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่า
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่าน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังปรับตัวนี้.
