บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายรอบด้านและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูจนถึงช่วงเวลาแห่งการปรับตัว ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่สะท้อนความซับซ้อนและพลวัตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน การคาดการณ์ที่เคยตั้งอยู่บนพื้นฐานของโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็ว เหตุการณ์สำคัญทางการเมืองอย่างการเลือกตั้งใหญ่ได้ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่อง จนกระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ที่บรรยากาศยังคงอึมครึม
บทวิเคราะห์เชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้ทำการสำรวจผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและฝ่าฟันความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือผู้ที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวทั่วตลาด
ในปี 2566 รายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่ค่อนข้างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ มาเสริม แต่รายได้จากการขายโครงการโดยตรงสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและความต้องการของตลาดที่แท้จริง
จากข้อมูลของ 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าประหลาดใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า เป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจสู่ภาคพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องยาวนาน บางแห่งขาดทุนมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
เป็นที่น่าสังเกตว่า Land and Houses สามารถครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิได้ แม้รายได้รวมจะลดลง เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ามาสนับสนุน หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและ AP (Thailand) จะเป็นสองบริษัทที่โดดเด่นอย่างแท้จริงในแง่ของผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอและมีกำไรสูง
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากภาพรวมผลประกอบการของปี 2566 ที่สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้การคาดการณ์สำหรับปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายอีกหลายประการ ปัจจัยด้านเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราเงินเฟ้อที่ยังทรงตัว, ความไม่แน่นอนของนโยบายการเงิน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จะเป็นปัจจัยกดดันสำคัญ นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันไปให้ความสำคัญกับปัจจัยอื่น ๆ มากขึ้น เช่น การใช้ชีวิตแบบ Work From Anywhere หรือการลงทุนในสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่แน่นอนกว่า ก็เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ผู้พัฒนาต้องปรับตัว
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีปัจจัยบวกซ่อนอยู่ เช่น การเติบโตของเมืองและการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานที่ยังคงดำเนินต่อไป รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีและการลงทุนที่มั่นคง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างโอกาสท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ได้
คุณพร้อมที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของตลาดแล้วหรือยัง? เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการวิเคราะห์และวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมสร้างอนาคตที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณวันนี้
