เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ย้อนรอยความท้าทายและมองหาผู้แข็งแกร่งท่ามกลางสมรภูมิเศรษฐกิจ
ปี 2566 เปรียบเสมือนบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ดูเหมือนจะ “Take off” ได้ แต่ความเป็นจริงกลับหักมุม เมื่อตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเชื่องช้านี้ยังคงยืดเยื้อจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ที่น่ากังวลนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์ภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับความท้าทายของปีที่ผ่านมา และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัวแต่ยังคงมีจุดที่น่าสนใจ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับเลขสองหลักสูงๆ เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
“แสนสิริ” ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” รั้งรองแชมป์อย่างเฉียดฉิว
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 ได้แก่ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ได้แก่ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และปิดท้ายใน Top 10 ด้วย สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานที่แท้จริง เราต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจ และมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายปรับตัวลดลง
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายหดหายไปถึง -38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่ “บิ๊กเนม” เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
“เอพี (ไทยแลนด์)” กลับมาผงาดอันดับ 1 รายได้จากการขาย… “แสนสิริ” รั้งอันดับ 2 แต่เติบโตโดดเด่น
เมื่อวิเคราะห์ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุด จะเห็นการพลิกผันที่น่าสนใจ อันดับ 1 คือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ในปีนี้ อันดับ 3 ได้แก่ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงสามารถรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses (QH) ที่มักจะทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และปิดท้ายอันดับ 10 ด้วย Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
“เซ็นทรัลพัฒนา” สร้างปรากฏการณ์การเติบโตที่น่าจับตา
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต โดย Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือบทพิสูจน์ถึงศักยภาพในการสร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดดของบริษัทที่เดินหน้าในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าตัวเลขรายได้จะดูดีเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้จริง การบริหารจัดการก็ยังถือว่าไม่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” คว้าแชมป์กำไรสูงสุด… “ศุภาลัย” และ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามติด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นสู่อันดับหนึ่ง คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้คว้าแชมป์ไปครอง
AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับ 3 อย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาทในอันดับ 4 โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) คว้าอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และปิดท้ายใน Top 10 ด้วย Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสู่ปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้ดีเยี่ยม แต่โดยรวมแล้ว ตลาดอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและต้องอาศัยกลยุทธ์การบริหารจัดการที่เฉียบคมเพื่อรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความผันผวน ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้คือสิ่งจำเป็น การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนและตัวชี้วัดที่สำคัญ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางโอกาสและความท้าทายที่รออยู่.
