วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายสู่การฟื้นตัวของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และแนวโน้มปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์อันสำคัญของศักยภาพและความยืดหยุ่นของเหล่าผู้ประกอบการในประเทศไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการทะยานตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีแรงส่งจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทายที่ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภค หรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 นี้ ยิ่งตอกย้ำถึงความจำเป็นในการประเมินผลการดำเนินงานอย่างรอบด้าน เพื่อมองหา “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความผันผวน
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อนำเสนอตัวเลข แต่เพื่อทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์การรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนของผู้ประกอบการแต่ละราย
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าน่ากังวลใจเป็นอย่างยิ่ง เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ประสบปัญหา: ยักษ์ใหญ่และผู้เล่นรายย่อยที่ต้องเผชิญแรงกดดัน
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เราพบเห็นชื่อที่คุ้นเคยหลายราย ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบกับการหดตัวของรายได้ราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LL) อยู่ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ชนะในภาพรวม: แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวมท่ามกลางความท้าทาย
ท่ามกลางสภาวะตลาดที่หดตัว แสนสิริ (SIRI) สามารถแสดงศักยภาพอันโดดเด่น ก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างน่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย <1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ นอกเหนือจากการดำเนินธุรกิจหลักเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมถึง 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายของรายได้จากการขาย: นัยสำคัญของการบริหารต้นทุนและยอดขาย
ผลกระทบนี้เห็นได้ชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการบริหารจัดการทั้งด้านการขายและการตลาด รวมถึงการตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ผู้ชนะในด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์
AP (Thailand) ได้แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการยอดขายได้อย่างยอดเยี่ยม สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
ดาวเด่นที่น่าจับตา: CPN (Central Pattana) กับการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
นอกเหนือจากรายชื่อผู้เล่นหลักแล้ว CPN (Central Pattana) ก็เป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าสนใจ หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเข้าสู่ตลาดและสร้างการเติบโตอย่างรวดเร็ว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสุดท้ายของทุกธุรกิจคือ “กำไร” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
ผู้ชนะด้านกำไร: Land and Houses กลับมาผงาดด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses กวาดกำไรได้อย่างมหาศาลในปีนี้ คือ กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ตำแหน่งแชมป์กำไรอาจตกเป็นของ Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการเตรียมพร้อมสู่อนาคต
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่เฉียบคม และความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพรวมเบื้องต้น สิ่งสำคัญคือการเจาะลึกปัจจัยขับเคลื่อนความสำเร็จและความล้มเหลวของแต่ละบริษัท การศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับภูมิภาคและเมือง เช่น ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ, อสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่, บ้านจัดสรรภูเก็ต หรือแม้แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์, หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อสังคม (Affordable Housing) จะช่วยให้เรามองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายของตลาด การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การประเมินศักยภาพของบริษัท และการเลือกสรรทำเลที่เหมาะสม คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จ
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะก้าวไปอีกขั้น! หากคุณต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงความเป็นไปได้และสร้างอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
