ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ที่เข้มข้นสำหรับทุกผู้เล่นในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนที่มากขึ้น สภาวะตลาดที่เคยเร่งเครื่องกลับต้องชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดน้อยลง จนต่อเนื่องมาถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักดังที่คาดหวังได้ สัญญาณเหล่านี้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้เราต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน
ด้วยความตั้งใจที่จะให้ภาพที่ชัดเจนที่สุดของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานอย่างละเอียด การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแค่จะบอกว่าบริษัทใดมีผลประกอบการเป็นอย่างไร แต่ยังเป็นการชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์และความสามารถในการปรับตัวท่ามกลางความผันผวนของตลาด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้เดิมภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีประวัติยาวนานอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
สิริ แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขรายได้รวมนี้เป็นภาพสะท้อนของภาพใหญ่ แต่หากเราต้องการเข้าใจถึงสมรรถนะที่แท้จริงของธุรกิจ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องเจาะลึกถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการสร้างรายได้โดยตรงจากการดำเนินธุรกิจหลัก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำของประสิทธิภาพธุรกิจ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจว่าลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): ผู้นำรายได้จากการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มแสดงผลงานการเติบโตอย่างก้าวกระโดด หลังจากที่ได้ทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีของการบริหารจัดการโครงการและการตอบรับของตลาดต่อผลิตภัณฑ์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้จะทำรายได้จำนวนมากเพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นคือ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ท่ามกลางความท้าทายในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: ผู้นำกำไรสุทธิในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวสู่ปีแห่งการปรับตัวและกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ผลการดำเนินงานที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองต่างๆ กำลังเผชิญในปี 2566 การแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดิม แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการปรับตัว การให้ความสำคัญกับ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีอยู่ หากแต่ต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งถึงพลวัตของตลาด การลงทุนอย่างชาญฉลาด และการปรับตัวที่รวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด เพื่อวางแผนการลงทุน หรือการดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ การวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำจากผู้มีประสบการณ์จะเป็นเครื่องมืออันทรงคุณค่า โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นบทสนทนาที่จะนำพาคุณไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและมั่นคงในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังวิวัฒนาการอยู่ตลอดเวลา
