วิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดจากโมเมนตัมอันดีที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยเรื่องการเลือกตั้งใหญ่เข้ามาเป็นตัวเร่ง และภาวะดังกล่าวก็ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยอันคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูน่ากังวล
ด้วยสถานการณ์ที่ท้าทายเช่นนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะ” ในสมรภูมิแห่งนี้ได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: การถดถอยที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่หดหายไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในการวิเคราะห์นี้ รายได้จากการขาย จะเป็นตัวสะท้อนผลการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแกนหลักได้ดีกว่า
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าตกใจว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่ากังวลคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ยึดตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้: อันดับ 1 คือ AP Thailand (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ไปด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม อันดับ 3 ยังคงเป็น Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้เป็นบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ซึ่งเข้ามาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุด สิ่งสำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” เพราะการทำรายได้จำนวนมากโดยมีกำไรน้อย ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้ อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถทำกำไรได้สูง เนื่องจากการมีรายการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยเฉือน AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไป
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การบริหารจัดการต้นทุน การวางแผนกลยุทธ์การขายที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ คือปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 นี้ Property Mentor พร้อมเป็นที่ปรึกษาที่จะช่วยให้ท่านวิเคราะห์แนวโน้มตลาด เจาะลึกศักยภาพของบริษัทต่างๆ และค้นหาโอกาสที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
