วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปี 2566 สะเทือน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เผชิญความท้าทายครั้งใหญ่ ใครคือผู้รอดและผู้แข็งแกร่ง?
ปี 2566 เป็นปีที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ สวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากการเริ่มต้นปี 2565 ที่ดูเหมือนจะมีความคึกคักและมีโมเมนตัมที่ดี แต่ทว่า ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่งสิ้นปี 2566 แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ผู้บริโภคนิยมจับจ่ายใช้สอย ก็ยังไม่สามารถฟื้นคืนชีพได้เต็มที่ และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ด้วยความเข้าใจในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ดำเนินการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไรบ้าง ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและโดดเด่นในสภาวะที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ยอดรวมลดลงเล็กน้อย แต่เบื้องหลังเต็มไปด้วยความแตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ถือว่าลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาลงในรายละเอียดรายบริษัท จะพบภาพที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
ในกลุ่มที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ เราพบหลายบริษัทที่รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ได้รับผลกระทบใกล้เคียงกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการลดลงในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MDX) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่รอดพ้นจากกระแสลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงอยู่ในแดนลบที่ -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ทำรายได้สูงสุด ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP Thailand (AP) ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างน่าหวาดเสียว อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U City PCL) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 ได้แก่ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขายปี 2566 สะท้อนความแข็งแกร่งในธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลงานที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้ที่ติดอันดับ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ถูกรวบรวมข้อมูล สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยเป็นที่น่ากังวลว่า มีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ในฐานะผู้นำในอุตสาหกรรม ก็ยังคงประสบกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP Thailand ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ปี 2566 กวาดรายได้ 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ในปี 2566 AP Thailand (AP) ได้กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Siri (แสนสิริ) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Siri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอในทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) โชว์ฟอร์มเด่น เติบโตแรง 103% ในรายได้จากการขาย
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิปี 2566: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
เมื่อมาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผล ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากสุดท้ายแล้วมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ปี 2566 ด้วย 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้ว่าจะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท ที่ได้รับจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะเป็นผู้ชนะอันดับ 1 ในปีนี้ไปอย่างเฉียดฉิว
AP Thailand (AP) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ถือเป็นการแข่งขันที่สูสีกันมาก Siri (แสนสิริ) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ที่เฉือนชนะ Quality Houses (QH) ในอันดับ 7 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างไม่ขาดสาย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขนี้เป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต: ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัว
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่เราก็ได้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันของแต่ละบริษัท
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะประสบความสำเร็จและเติบโตอย่างยั่งยืนในยุคที่ เศรษฐกิจไทย ผันผวนนี้ การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและกลยุทธ์ของผู้นำในตลาด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจและวางแผนธุรกิจของท่านในอนาคต
คุณพร้อมที่จะยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เหนือกว่าคู่แข่งในปี 2567 หรือไม่? ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและโซลูชันที่ออกแบบมาเพื่อธุรกิจของคุณโดยเฉพาะ
