เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2025
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในสภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้ช่วงปี 2565 จะดูเหมือนเป็นจังหวะที่ธุรกิจกำลัง “Take Off” แต่ภาพรวมในปี 2566 กลับกลายเป็นช่วงที่ตลาดต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องก่อนการเลือกตั้งใหญ่ สถานการณ์นี้ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างหนักเพื่อรักษาพื้นที่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความผันผวน
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 บริษัท เพื่อมาถอดรหัสว่า ใครคือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง และกลยุทธ์ใดที่สามารถเอาชนะ วิกฤตอสังหาฯ ในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนเป็นตัวกดดันสำคัญ
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูล 41 บริษัท พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจไม่ได้อยู่ที่ตัวเลขรวม แต่อยู่ที่ “ไส้ใน” เพราะบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ แม้แต่บิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้รวมติดลบถึง -18% หรือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะครองส่วนแบ่งตลาดสูงแต่ก็ยังมีการเติบโตที่ชะลอตัวลง ส่งสัญญาณเตือนถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่ม โครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม
ใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิอสังหาฯ?
หากจัดอันดับตามรายได้รวม แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปได้อย่างสูสี ตามมาด้วย ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในโลกของการวิเคราะห์ การลงทุนอสังหาฯ ตัวเลขรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยรายได้จากส่วนอื่น (Non-core revenue) หากเราเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) โฉมหน้าผู้นำจะเปลี่ยนไปทันที:
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์คืนด้วยรายได้ขาย 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ทำได้ 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย ยืนหนึ่งใน Top 3 ด้วยยอด 30,836 ล้านบาท
นอกจากนี้ สิ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือกลุ่ม “New Challengers” อย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเร่งเครื่องพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างจริงจัง จนรายได้ในส่วนนี้เติบโตสูงถึง 103% กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตาใน ตลาดคอนโดมิเนียม และบ้านหรูในปี 2025 นี้
กำไรสุทธิ: บททดสอบความแข็งแกร่งทางการเงิน
แม้รายได้จากการขายจะสูง แต่หากบริหารต้นทุนไม่ได้ ผลกำไรก็หดหาย ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าเป็นผลจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REITs) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและเอพีจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านกำไรจากการดำเนินงานปกติทันที ส่วนแสนสิริถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจ เพราะสามารถสร้างกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ท่ามกลางวิกฤต ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพในการจัดการ พอร์ตการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี
อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025: ข้อแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ในปี 2567 ต่อเนื่องมาถึง 2025 ความท้าทายยังคงอยู่ที่การบริหารจัดการสภาพคล่อง (Cash Flow) และการเลือกเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในระดับราคาเริ่มต้นถึงปานกลางยังคงเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Rejection Rate)
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาบ้านหลังแรก ผมขอแนะนำให้พิจารณาปัจจัยเหล่านี้อย่างรอบคอบ:
เลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินแกร่ง: ดูอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ที่เหมาะสม
ทำเลศักยภาพ: โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าหรือศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ (New CBD) ยังคงมีความต้องการสูงและมีความเสี่ยงต่ำ
ความยั่งยืนของกำไร: ไม่ใช่แค่ยอดขายที่โชว์ตัวเลขสวยหรู แต่ต้องดูความสามารถในการทำกำไรในระยะยาว
สถานการณ์ที่ผ่านมาสอนให้เรารู้ว่า “ปริมาณ” ไม่ใช่คำตอบเสมอไป แต่ “คุณภาพ” และ “ความคล่องตัว” ของผู้ประกอบการต่างหากที่จะเป็นตัวตัดสินผู้ชนะในระยะยาว หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่ารอช้าที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนของคุณให้เป็นไปตามเป้าหมายในปี 2025 นี้ครับ
