ถอดรหัสความจริงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากข้อมูลปี 2566 สู่กลยุทธ์การลงทุนปี 2567
ตลอดทศวรรษที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ ผมแทบไม่เคยเห็นปีไหนที่ตลาดจะมีความผันผวนและคาดเดาทิศทางได้ยากเท่ากับปี 2566 หลังจากที่เราคาดหวังว่าธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมาติดเครื่องแรงต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงส่งที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 4 ก็กลายเป็นเพียงภาพฝันที่เลือนลาง ทำให้ปี 2566 กลายเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์อย่างแท้จริง
ในฐานะที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชี้ให้เห็นว่า ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้สถานการณ์ที่เต็มไปด้วยอุปสรรคทางเศรษฐกิจเช่นนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่โกหก
หากมองในภาพรวม 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรวมที่ดูเหมือนจะนิ่งนี้ซ่อนความจริงที่น่าตกใจเอาไว้ คือมีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป รวมถึงกลุ่มดีเวลลอปเมนท์ระดับไฮเอนด์อย่าง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สิ่งที่ทำให้นักลงทุนต้องฉุกคิดคือแม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นเครื่องจักรผลิตกำไร ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้การันตีความสำเร็จเหมือนในอดีต
ใครคือแชมป์ตัวจริงในสมรภูมิรายได้?
เมื่อจัดอันดับรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด โดย AP ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ซึ่งเป็นกลุ่มที่คุมพื้นที่ส่วนใหญ่ของตลาดไว้ได้
แต่หากเราจะมองหาความเป็น “นักขาย” ที่แท้จริง เราต้องตัดตัวเลขรายได้ส่วนอื่นออก แล้วโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” เท่านั้น ซึ่งภาพจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ในส่วนนี้ AP (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายถึง 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยรักษามาตรฐานไว้ที่ 30,836 ล้านบาท
ส่องกลยุทธ์การขายและเทรนด์ปี 2025
สิ่งที่ผมสังเกตเห็นจากการวิเคราะห์ปี 2566 คือบริษัทที่มีการบริหารจัดการสต็อกได้ดีและมีการปรับพอร์ตสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง คือกลุ่มที่จะรอดพ้นวิกฤต เช่น เอสซี แอสเสท (SC) ที่มีความโดดเด่นอย่างมาก โดยรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คือบริษัทที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากเริ่มลุยตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็สามารถทำรายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 สะท้อนถึงศักยภาพของแบรนด์ที่มีความแข็งแกร่งในธุรกิจศูนย์การค้าและต่อยอดมายังที่อยู่อาศัยได้ดี
กำไรสุทธิ: บทสรุปของชัยชนะที่แท้จริง
รายได้ที่มากอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้าย หากไม่สามารถทำกำไรได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงขาดทุน ซึ่งบางรายประสบปัญหาต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
อย่างไรก็ตาม “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้รวมกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REITs) หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพีจะมีกำไรในธุรกิจหลักที่สูสีกันมาก ในขณะที่แสนสิริถือเป็นดาวเด่นด้านการเติบโตของกำไรที่พุ่งทะยานถึง 42%
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางอสังหาฯ 2567
การก้าวเข้าสู่ปี 2567 และปีถัดไป ตลาดจะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย ทั้งในเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบาย หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น (Credit Scoring) สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา โครงการบ้านใหม่ หรือ คอนโดมิเนียมทำเลทอง นี่ไม่ใช่เวลาที่จะตัดสินใจจากชื่อแบรนด์เพียงอย่างเดียว แต่ต้องมองลึกไปถึงสุขภาพทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาโครงการนั้นๆ ด้วย
หัวใจสำคัญของการเลือก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในยุคที่ตลาดมีความเปราะบาง คือการมองหาผู้พัฒนาที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง (Cash Flow) มีโครงการที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริง (Real Demand) และมีศักยภาพในการทำกำไรอย่างยั่งยืน ไม่ใช่แค่เพียงการเร่งยอดโอนเพื่อทำตัวเลขรายได้
หากคุณกำลังวางแผนจัดพอร์ตการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่าปล่อยให้ข้อมูลที่ซับซ้อนกลายเป็นอุปสรรค ติดต่อปรึกษาทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวิเคราะห์เจาะลึกสถานะโครงการและแนวโน้มทำเลที่เหมาะสมกับงบประมาณของคุณวันนี้ เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาวครับ
