เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2568
หากจะนิยามสภาวะของ “อสังหาริมทรัพย์ไทย” ในช่วงปีที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นคำว่า “การปรับตัวภายใต้ความกดดัน” หลังจากความคาดหวังว่าธุรกิจจะพุ่งทะยานต่อเนื่องจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่าตลาดเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวไปถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดั่งใจหวัง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ วันนี้เราจะมาถอดรหัสความจริงผ่านข้อมูลตัวเลขของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: แรงต้านที่มากกว่าแรงส่ง
ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 เล็กน้อยราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในระดับภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมปรับตัวลดลง นี่คือสัญญาณเตือนของตลาดอสังหาฯ ที่แสดงให้เห็นว่า “การขายยากขึ้น” อย่างชัดเจน
บริษัทหลายแห่งประสบภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่ลดลงไปถึง -28% รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ต่างเผชิญกับตัวเลขติดลบเลขสองหลัก การที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ต่างเจ็บตัวกันถ้วนหน้า สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในกลุ่มบ้านระดับกลางถึงบนเริ่มมีขีดจำกัด และผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่คงตัวในระดับสูงได้เริ่มกัดกินรายได้รวมไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แชมป์รายได้รวม vs แชมป์การขาย: เกมตัวเลขที่ต่างกัน
เมื่อพูดถึงรายได้รวม (Total Revenue) เราจะเห็น “แสนสิริ” ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ตามมาติดๆ ด้วยตัวเลข 38,399 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์ เราต้องแยก “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ออกมาดูต่างหาก เพราะนั่นคือรายได้หลักที่เป็นดัชนีชี้วัดความสำเร็จในการปิดโครงการจริง
ในฝั่งของรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์ได้สำเร็จด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงในตลาดอสังหาฯ ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนากลายเป็นม้ามืดที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยมีรายได้จากการขายพุ่งกระฉูดถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่ากลยุทธ์การแตกไลน์ธุรกิจเข้าสู่โครงการอสังหาฯ เพื่อขาย (Residential for Sale) ของกลุ่มค้าปลีกรายใหญ่นี้กำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรได้อย่างงดงาม
กำไรสุทธิ: บททดสอบความเป็นมืออาชีพ
สิ่งที่บ่งบอกถึงความอยู่รอดไม่ใช่แค่การขายได้เยอะ แต่คือการบริหารจัดการกำไร (Profitability) ซึ่งในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนต่อเนื่อง ซึ่งบางแห่งแบกรับภาระนี้มาตั้งแต่ยุควิกฤตการณ์โควิด-19
อย่างไรก็ดี “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) ยังคงเป็นแต้มต่อที่ทรงพลัง ส่วน “แสนสิริ” ก็โชว์ฟอร์มได้อย่างโดดเด่นด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42% ถือเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่ทำได้ดีทั้งรายได้และกำไรในสถานการณ์ที่ยากลำบาก
วิเคราะห์ทิศทางและคำแนะนำสำหรับปี 2568
จากประสบการณ์ 10 ปีของผม แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะไม่ใช่เรื่องของการ “สาดงบการตลาด” เพียงอย่างเดียว แต่คือเรื่องของ “Efficiency” (ประสิทธิภาพ) บริษัทที่จะชนะในปีถัดไปคือบริษัทที่มี:
Financial Discipline: การรักษาสภาพคล่องและวินัยทางการเงินที่เคร่งครัด
Niche Targeting: การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Real Demand ไม่ใช่แค่การเก็งกำไรในคอนโดฯ ใจกลางเมืองเหมือนในอดีต
Operational Excellence: การบริหารต้นทุนก่อสร้างและที่ดินให้มีประสิทธิภาพสูงสุดท่ามกลางราคาวัสดุก่อสร้างที่ผันผวน
อสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้ไม่ใช่ขาขึ้นที่หวือหวา แต่เป็นตลาดที่ให้โอกาสกับผู้ที่มีความพร้อมและปรับตัวเร็ว หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ การเลือกบริษัทที่มีฐานะการเงินมั่นคงและมีผลประกอบการที่เป็นบวกอย่างสม่ำเสมอถือเป็นกุญแจสำคัญ
หากคุณต้องการข้อมูลเจาะลึกรายบริษัทหรือคำแนะนำเชิงกลยุทธ์เพื่อการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนตัดสินใจแทนคุณ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนและเริ่มต้นสร้างพอร์ตอสังหาฯ ที่ยั่งยืนกับเราตั้งแต่วันนี้
