วิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่ที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการอย่างที่สุด จากที่เคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ธุรกิจเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่วินาทีที่บรรยากาศทางการเมืองมีความไม่แน่นอนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวก็ลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองอย่างไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงที่ยอดขายพุ่งสูงที่สุด ก็กลับไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ ส่งผลให้ปี 2567 กลายเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความท้าทายสะสมจากปีก่อนหน้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ผมได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อเผยให้เห็นถึงผลประกอบการที่แท้จริงและเจาะลึกกลยุทธ์ของกลุ่ม “ผู้ชนะ” ที่สามารถประคองตัวและทำกำไรท่ามกลางพายุเศรษฐกิจนี้ได้
ภาพรวมรายได้: การถดถอยที่ทั่วถึง
จากการรวบรวมตัวเลขพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้รวมติดลบ
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนมีรายได้ลดลงเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและการปฏิเสธสินเชื่อที่เข้มงวดนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่สำคัญสำหรับนักลงทุน
10 อันดับบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด (2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (โต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: วัดความแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นรายได้หลักที่สะท้อนสุขภาพของธุรกิจที่แท้จริง (Core Business) จะพบว่ารายได้รวมจาก 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับภาวะชะงักงัน
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับบริษัทที่ปรับตัวได้ทันท่วงที เช่น เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มก้าวเข้ามาเป็นผู้เล่นสำคัญในการพัฒนาโครงการเพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายเติบโตสูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ถือเป็นการขยายพอร์ตโฟลิโอที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในแง่ของ การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรและประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ในปี 2566 ผลกำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุน ต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงหลังโควิด-19
สำหรับผู้ที่ทำกำไรได้โดดเด่นที่สุด ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้ขายจะลดลง แต่กลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (Asset Monetization) ช่วยหนุนกำไรได้อย่างมหาศาล ตามมาด้วย ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่รักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม ส่วน แสนสิริ ถือเป็นดาวเด่นที่มีกำไรเติบโตถึง 42% ในปีที่ยากลำบากเช่นนี้
บทสรุปและมุมมองในอนาคตสำหรับนักลงทุน
ปี 2566 ถึง 2567 คือช่วงเวลาแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งไม่ได้ขึ้นอยู่กับแค่ “ยอดขาย” แต่ขึ้นอยู่กับ “ประสิทธิภาพในการทำกำไร” และ “ความมั่นคงทางการเงิน” ของแต่ละบริษัท ภาวะ การกู้ซื้อบ้าน ที่ยากขึ้นจากมาตรการ LTV และอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังมากขึ้น
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดนี้ การเลือกลงทุนในบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการสต็อกที่ยืดหยุ่น และมีโครงการที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริง คือหัวใจสำคัญของการรักษาความมั่งคั่งในระยะยาว
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลวิเคราะห์ตลาดแบบ Real-time เพื่อประกอบการตัดสินใจในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและแม่นยำที่สุดวันนี้!
