เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตในปี 2025
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมา หลายคนคงนิยามได้คำเดียวว่า “หนักหนาสาหัส” แม้เราจะตั้งความหวังไว้สูงว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้การเติบโตต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลากยาวมาถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็แทบไม่เห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ได้เห็นการเปลี่ยนผ่านของตลาดมาหลายยุคสมัย วันนี้ผมจึงขอสรุปข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพสะท้อนที่แท้จริงว่า “ใครคือผู้รอด” และ “ใครคือผู้ชนะ” ในสนามรบที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
สถิติรายได้: เมื่อตัวเลขรายได้รวมไม่ใช่คำตอบทั้งหมด
ในภาพรวม 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเจาะลึกเข้าไปจะพบว่า มีถึง 25 บริษัทที่ตัวเลขรายได้รวมติดลบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะที่ยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ให้คงที่
แม้แต่บริษัทบิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ในขณะที่ 5 ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด ต่างก็มีตัวเลขที่หดตัวลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย, พฤกษา หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ อย่างไรก็ตาม แสนสิริ กลายเป็นผู้สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการคว้าแชมป์รายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งเป็นการพิสูจน์ถึงความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การบริหารพอร์ตสินค้าที่หลากหลาย
รายได้จากการขาย: วัดดัชนีชี้วัดความเก่งจริง
สำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุน การมองแค่ “รายได้รวม” อาจทำให้หลงประเด็น เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Business) ภาพจะชัดเจนขึ้นมาก ทั้งตลาดทำรายได้จากการขายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อน
ในมิตินี้ เอพี (ไทยแลนด์) ทวงบัลลังก์กลับมาได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ครองอันดับ 1 อย่างสง่างาม ในขณะที่บริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา เริ่มโชว์ศักยภาพการเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตสูงถึง 103% จากการรุกคืบโครงการแนวราบอย่างเต็มรูปแบบ
การที่ 8 ใน 10 อันดับแรกของรายได้จากการขายต้องเจอกับตัวเลขติดลบ เป็นเครื่องยืนยันว่า ตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมปีล่าสุดนั้น “ขายยาก” และต้องอาศัยกลยุทธ์การขายที่เฉียบคมมากกว่าการลดราคาเพียงอย่างเดียว
บทสรุปของกำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือกว่า
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ “กำไร” คือสิ่งที่สะท้อนความสำเร็จของ CEO อย่างแท้จริง แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมียอดขายที่ลดลง แต่ก็ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการตัดสินใจขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากอง REIT เป็นการจัดการกระแสเงินสดที่ชาญฉลาดในภาวะวิกฤต
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์น่าลงทุน ในปี 2025 สิ่งที่ต้องโฟกัสคือบริษัทที่มี “กำไรสุทธิ” แข็งแกร่งและมีกระแสเงินสด (Cash Flow) ในมือมากพอที่จะรับมือกับภาวะอัตราดอกเบี้ยผันผวน ตัวอย่างเช่น แสนสิริ ที่มีกำไรสุทธิเติบโตถึง 42% ถือเป็นเคสตัวอย่างของการบริหารจัดการต้นทุนการเงินและสต็อกสินค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
จากประสบการณ์ของผม ปี 2567 ที่ผ่านมาจนถึงปี 2025 นี้ ตลาดอสังหาฯ ไทยไม่ได้อยู่ในสภาวะ “ใครๆ ก็รวยได้” อีกต่อไป ผู้ซื้อต้องเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่มีสถานะทางการเงินมั่นคง (Credit Rating) เพื่อป้องกันความเสี่ยงโครงการหยุดชะงัก
หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหรือลงทุนในคอนโดมิเนียม นี่คือช่วงเวลาที่คุณจะได้เปรียบในการต่อรอง เพราะผู้ประกอบการต่างต้องการเร่งระบายสต็อกเพื่อให้ได้ Cash Flow กลับคืนมา
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่า หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเจาะลึกรายโครงการเพื่อให้มั่นใจก่อนการตัดสินใจครั้งใหญ่ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราช่วยนำทางให้คุณคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในตลาดที่กำลังท้าทายนี้!
