เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทจดทะเบียน กับความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปถึงสภาวะตลาดในรอบปีที่ผ่านมา คงต้องยอมรับว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยเผชิญกับมรสุมรอบด้าน แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากช่วงปี 2565 จะเป็นฐานที่แข็งแกร่งให้ตลาดได้ Take off ไปสู่การเติบโตที่มั่นคง แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น สถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่อง ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัด แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งมักเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาฯ ก็ไม่สามารถกอบกู้ตัวเลขรายได้ให้กลับมาโดดเด่นได้ตามเป้าหมาย
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลตลาดอสังหาฯ มากว่า 10 ปี วันนี้เราจะมาเจาะลึกบทเรียนจากบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมินี้ รวมถึงแนวโน้มที่น่าจับตามองสำหรับปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้ไม่ใช่คำตอบทั้งหมด
จากข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากวิเคราะห์ในระดับรายบริษัท จะพบสัญญาณที่น่ากังวลว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีตัวเลขรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในสภาวะที่ตลาดอสังหาฯ ตึงตัว การรักษายอดขายให้เติบโตนั้นเป็นโจทย์ที่ยากแสนเข็ญ แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ก็ได้รับผลกระทบด้วยรายได้ที่ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นภาพสะท้อนว่าวิกฤตความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น (Rejection Rate) ได้ส่งผลกระทบในวงกว้าง
จัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด (2566)
การแข่งขันในกลุ่มบริษัทมหาชนยังคงดุเดือด โดยเราได้รวบรวมบริษัทที่ทำผลงานรายได้รวมได้สูงสุด ดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
Land & Houses: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
SC Asset: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขที่ลวงตาได้หากบริษัทมีรายได้จากธุรกิจอื่นร่วมด้วย หากเราเน้นไปที่ รายได้จากการขาย (Property Sales Revenue) ซึ่งเป็นแก่นแท้ของธุรกิจ จะพบว่าภาพรวมติดลบถึง -11% และบริษัทส่วนใหญ่ใน Top 10 ต่างมียอดขายที่ปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ
วิเคราะห์เจาะลึก: ใครคือนักขายตัวจริง?
หากวัดกันที่ความสามารถในการขายโครงการ AP (Thailand) ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย แต่ก็แสดงถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอโครงการแนวราบที่ยังคงเป็นเรือธงสำคัญ ตามมาด้วย แสนสิริ, ศุภาลัย และ SC Asset ที่น่าสนใจคือ SC Asset สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 13% ในปีที่ตลาดอยู่ในภาวะขาลง ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงความแม่นยำในการเลือกทำเลและการวางกลยุทธ์สินค้าให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย (Customer Centric)
อีกหนึ่งความโดดเด่นที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่ขยายไลน์ธุรกิจจากการพัฒนาอสังหาฯ เพื่อเช่าสู่การพัฒนาเพื่อขาย (Residential for Sale) และประสบความสำเร็จอย่างสูงด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความเป็นมืออาชีพ
สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือสิ่งที่แยกผู้ชนะออกจากผู้ที่เพียงแค่ทำยอดขายได้มหาศาล ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่มีผลประกอบการขาดทุน
ต้องขอบคุณการบริหารจัดการสินทรัพย์ของ Land & Houses ที่ทำกำไรได้สูงสุด 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีส่วนประกอบจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมด้วย ซึ่งหากตัดรายการพิเศษออกไป ศุภาลัย และ AP (Thailand) จะถือเป็นผู้ทำกำไรในธุรกิจหลักที่โดดเด่นที่สุดอย่างแท้จริง
สรุปทิศทางตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 และคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
การที่กำไรสุทธิโดยรวมลดลงเกือบทุกราย สะท้อนให้เห็นว่าต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งต้นทุนการเงิน ค่าก่อสร้าง และภาระหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถรักษาอัตรากำไร (Margin) ไว้ได้เหมือนในอดีต สำหรับปี 2567 แนวโน้มอสังหาฯ จะยังคงได้รับแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญคือการเลือกพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และการบริหารกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เพราะในตลาดอสังหาฯ ไทยปีนี้ “เงินสดคือราชา” (Cash is King) สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสซื้อบ้านหรือลงทุนในอสังหาฯ นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียดที่สุด เพราะไม่ใช่ทุกโครงการจะตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าและความยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลทองและการประเมินศักยภาพโครงการก่อนตัดสินใจลงทุนในสภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้ อย่าปล่อยให้ข้อมูลที่คลาดเคลื่อนทำให้คุณพลาดโอกาสสำคัญ ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราเพื่อขอรับคำปรึกษาด้านกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์และวิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์แบบรายโครงการวันนี้ เพื่อให้มั่นใจว่าทุกการลงทุนของคุณคือความคุ้มค่าที่ยั่งยืนที่สุดครับ
