เจาะลึกทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการและอนาคตที่ต้องจับตาหลังผ่านพ้นปีแห่งความท้าทาย
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ผมในฐานะนักวิเคราะห์และที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายสถานการณ์ แต่คงไม่มีช่วงเวลาใดที่น่ากังวลและท้าทายเท่ากับปี 2566 ที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดที่ดูเหมือนจะกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากปี 2565 กลับต้องมาสะดุดอย่างจังก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะดังกล่าวได้กลายเป็น “โดมิโน่” ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงต้นปี 2567 แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้เท่าที่ควร
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด ผมได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อนำมาถอดรหัสว่าในวิกฤตครั้งนี้ ใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิอสังหาฯ
สรุปภาพรวมรายได้: เมื่อตัวเลขไม่เป็นใจ
จากการสำรวจพบว่า 41 บริษัททำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่สิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของกลุ่มผู้ซื้อบ้านได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในเชิงรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนถึงการชะลอตัวของกำลังซื้อในเซกเมนต์ที่แตกต่างกันไป แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land & Houses ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่สำคัญในอุตสาหกรรม
“รายได้จากการขาย” ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) คือหัวใจสำคัญที่จะบอกว่าบริษัทนั้นยังมีความสามารถในการระบายสต็อกและปิดการขายได้ดีเพียงใด 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม AP (Thailand) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านนี้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยก็ตาม ในขณะที่ Sansiri พุ่งขึ้นมาด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 7% เช่นเดียวกับ SC Asset ที่โชว์ฟอร์มเยี่ยมด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 13% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่โดดเด่นท่ามกลางตลาดขาลง
หนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการขยายพอร์ตโครงการอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยสามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นการยืนยันว่าการกระจายความเสี่ยงไปสู่โครงการคุณภาพยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ได้ผล
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
กำไรสุทธิคือคำตอบสุดท้ายของธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนมากกว่า 12 แห่ง ซึ่งบางรายเป็นการขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land & Houses ยังคงครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดส่วนนี้ออกไป อันดับจะเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วน Sansiri ถือว่าทำผลงานได้อย่างน่าชื่นชมด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ถือเป็นบริษัทที่รับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีที่สุดรายหนึ่ง
แนวโน้มและการปรับตัวสู่ปี 2567-2568
สถานการณ์ในปัจจุบันไม่ได้เป็นเพียงแค่เรื่องของ “โชค” แต่เป็นเรื่องของ “การปรับกลยุทธ์” ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันไม่ได้พึ่งพาแค่ทำเลที่ตั้ง (Location) อีกต่อไป แต่ยังรวมถึงความสามารถในการทำ การตลาดออนไลน์ (Real Estate Digital Marketing) การใช้ข้อมูลเพื่อคัดเลือกกลุ่มเป้าหมาย และการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างเข้มงวด
สำหรับใครที่กำลังมองหาการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในช่วงที่ราคามีความผันผวน สิ่งที่ต้องทำคือการวิเคราะห์เชิงลึกในแต่ละบริษัท ไม่เพียงแค่ยอดขาย แต่ต้องดูถึงกระแสเงินสดและหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ประกอบด้วย
ตลาดในปี 2567 ยังคงเป็นความท้าทายสำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ ทุกราย แต่สำหรับผู้บริโภค นี่อาจเป็นช่วงเวลาของการเลือกสรรทรัพย์สินที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุด การเข้าถึงข้อมูลที่แม่นยำและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้คุณไม่พลาดโอกาสในตลาดที่เต็มไปด้วยความซับซ้อนนี้
หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลตลาดอสังหาฯ รายบริษัท หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานของเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากมืออาชีพที่เข้าใจทุกจังหวะของตลาดได้ทันทีวันนี้ครับ
