เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการและทิศทางตลาดปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมมองว่าช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 คือ “บททดสอบความแข็งแกร่ง” ครั้งสำคัญของดีเวลลอปเปอร์ไทย หลังจากที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดหวังการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดจากโมเมนตัมช่วงปลายปี 2565 แต่ความจริงกลับเป็นคนละเรื่อง เมื่อเศรษฐกิจเผชิญกับปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอก ตลาดเริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาก็ลากยาวผ่านไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นไปจนถึงปัจจุบัน
วันนี้เราจะมาถอดรหัสผ่านข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อดูว่าใครคือผู้ชนะตัวจริงในเกมนี้ และทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร
ส่องภาพรวม: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่เครื่องพิสูจน์ความสำเร็จเสมอไป
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูติดลบเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างน่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวไม่ทันต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เช่นเดียวกับ AP Thailand, Supalai, Pruksa และ Origin Property ที่ตัวเลขรายได้รวมลดลงเช่นกัน สิ่งนี้ยืนยันว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมามีความท้าทายสูงมาก
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม แต่ “ไส้ใน” ของกำไรคือคำตอบที่แท้จริง
หากวัดกันที่รายได้รวม (Total Revenue) ปี 2566 แสนสิริ (Sansiri) คือผู้ชนะด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนชนะ AP Thailand ไปอย่างหวุดหวิด อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ เราต้องแยก “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) ออกจากรายได้อื่นๆ เพราะบริษัทอสังหาฯ จำนวนมากมีการบันทึกรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REITs เข้ามาเสริม
เมื่อดูเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัทรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งตอกย้ำว่า ตลาดที่อยู่อาศัย กำลังเผชิญกับสภาวะ Over-supply ในบางเซกเมนต์และกำลังซื้อที่หดตัวจากภาระหนี้ครัวเรือน
Top 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่น +7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset: 23,370 ล้านบาท (เติบโตแข็งแกร่ง +13%)
Pruksa: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property: 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
ในส่วนนี้ต้องขอชมเชย Central Pattana ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในตลาดขายที่อยู่อาศัย ด้วยรายได้จากการขายที่พุ่งสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีที่แล้ว ถือเป็นการพิสูจน์ศักยภาพในการขยายพอร์ตจากค้าปลีกมาสู่ที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอด
ในบรรทัดสุดท้ายของงบกำไรขาดทุน คือสิ่งที่บอกว่าใครคือผู้ชนะตัวจริง ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวม 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง
อันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิยังคงเป็น Land and Houses ที่ทำได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออกไป Supalai และ AP Thailand จะเป็นผู้นำตัวจริงในเชิงปฏิบัติการ
นอกจากนี้ Sansiri ยังสร้างปรากฏการณ์กำไรสุทธิพุ่งขึ้นถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท เป็นเครื่องยืนยันถึงความสำเร็จในการควบคุมต้นทุนและการบริหารโครงการให้ตอบโจทย์ตลาดระดับบน ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อสูง
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภคในปี 2567
จากข้อมูลทั้งหมดที่กล่าวมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย (Challenging Year) เราไม่ได้อยู่ในยุคที่ “สร้างแล้วจะขายได้ทันที” อีกต่อไป แต่เราอยู่ในยุคของ “ความเชี่ยวชาญและการบริหารจัดการ” (Expertise-driven market)
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนหรือมองหาบ้าน:
คัดเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง: ดูอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เพื่อความมั่นใจว่าโครงการจะสร้างเสร็จและส่งมอบได้ตามกำหนด
เน้นสินค้าที่มี Demand จริง: เช่น โครงการในทำเลแนวรถไฟฟ้า หรือบ้านเดี่ยวในเซกเมนต์ Luxury ซึ่งได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าโครงการระดับกลาง-ล่าง
ตรวจสอบสภาพคล่องของบริษัท: ข้อมูลกำไรสุทธิที่ผมวิเคราะห์ข้างต้นสะท้อนถึงสุขภาพองค์กรได้ดีที่สุด
หากคุณกำลังตัดสินใจก้าวเข้าสู่ตลาดนี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการขยายพอร์ตการลงทุน อย่ามองแค่โปรโมชั่นส่วนลด แต่จงมองถึงความสามารถในการทำกำไรของบริษัทนั้นๆ ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ความยั่งยืนของมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลที่น่าลงทุนในปี 2567 หรือวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการที่คุณกำลังสนใจ สามารถปรึกษาทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตและมุมมองตลาดแบบ Real-time ก่อนตัดสินใจวางเงินจองครับ
