เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางกลยุทธ์ฝ่าวิกฤตปี 2567
หากมองย้อนกลับไปถึงภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” มากกว่าการเติบโตอย่างก้าวกระโดด หลังจากที่ผู้ประกอบการคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งต่อแรงส่งให้ตลาดขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อธนาคาร (LTV และ Rejection Rate) ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยซบเซาจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วง High Season ของการเก็บเกี่ยวรายได้ ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามเป้าหมาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มามากกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ทำการสำรวจข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) รวม 41 บริษัท เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้สถานการณ์ที่ผันผวนเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูล รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่าสนใจ คือมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลง โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักในระดับ -20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ รวมถึงเมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ และไซมิส แอสเสท
ที่น่าประหลาดใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบในตลาดนั้นส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้นำตลาดที่เคยแข็งแกร่ง
เปิดโผ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด
ในสมรภูมิรายได้รวมประจำปี 2566 แชมป์ตกเป็นของ แสนสิริ ที่ทำรายได้ไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 ได้แก่ ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท) ตามด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
ตารางนี้เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า แม้รายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดขนาดขององค์กร แต่อสังหาริมทรัพย์ในเชิงกลยุทธ์แล้ว เราต้องมองลึกลงไปที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นหลัก เพราะนั่นคือหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อตัวเลขจริงฟ้องความแข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือลดลง -11% จากปี 2565 โดย 30 จาก 41 บริษัทประสบปัญหารายได้จากการขายลดลง ซึ่งรวมถึงกรณีที่น่าสนใจอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้ส่วนนี้ลดลงถึง -38% หรือแม้แต่เบอร์ 1 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังได้รับผลกระทบเล็กน้อยที่ -2%
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองบัลลังก์อันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ส่วน เอสซี แอสเสท เป็นหนึ่งในดาวเด่นที่ทำรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแสได้ถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ก็ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจ เพราะสามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บททดสอบของผู้ชนะตัวจริง
ความสำเร็จในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ตัดสินกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูที่ความสามารถในการทำกำไร ท่ามกลางวิกฤตปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลง -11% และมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากอง REIT ซึ่งเป็นการบริหารจัดการทางการเงินที่ชาญฉลาด หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับของกำไรสุทธิจะมีความสูสีกันมากระหว่าง ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ขณะที่ แสนสิริ แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพการบริหารจัดการที่ดีเยี่ยมด้วยกำไรที่พุ่งสูงขึ้นถึง 42%
สรุปมุมมองนักวิเคราะห์และทิศทางปี 2567
ปี 2567 จะเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกครั้ง การเน้นกลยุทธ์ Cash is King และการบริหาร Inventory อย่างระมัดระวัง จะเป็นหัวใจหลักในการอยู่รอด ผู้พัฒนาที่มีฐานลูกค้ากลุ่มระดับบนที่แข็งแกร่งและมีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายจะสามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีกว่า
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ ไม่ใช่แค่การมองหาทำเลที่ตั้งที่ดีเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการเลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความมั่นคงทางการเงินและมีการปรับตัวต่อเทรนด์ Digital Transformation และความยั่งยืนอย่างเป็นรูปธรรม
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจในตลาดที่อยู่อาศัยที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุน เพื่อให้มั่นใจได้ว่าเม็ดเงินของคุณจะถูกนำไปใช้ในโครงการที่มีศักยภาพสูงสุดในสภาวะตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตตลาดรายไตรมาส และรับคำแนะนำในการเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งและไลฟ์สไตล์ของคุณให้คุ้มค่าที่สุด!
