เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่ ใครคือผู้รอดตัวจริงในตลาดขาลง
หากจะนิยามสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 คงต้องบอกว่าเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” มากกว่า “เติบโต” ในมุมมองของผมที่คลุกคลีกับวงการนี้มากว่าทศวรรษ ช่วงต้นปีเราต่างคาดหวังว่า Momentum จากปี 2565 จะส่งต่อมาถึงการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” กลับเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากปัจจัยมหภาค อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงจนส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าภายใต้แรงกดดันนี้ ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และกลยุทธ์ใดที่ช่วยให้บริษัทยักษ์ใหญ่ยังคงยืนหยัดอยู่ในสนามนี้ได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมตลาด: รายได้รวมที่แผ่วลงท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกพบว่า รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขที่ดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยนี้ซ่อนความจริงที่น่าตกใจไว้ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่รายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป รวมถึง ไรมอน แลนด์ และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต่างเผชิญกับโจทย์หินในการบริหารจัดการกระแสเงินสด แม้แต่บิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังหลีกหนีไม่พ้นผลกระทบนี้ด้วยรายได้ที่ลดลง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “วิกฤตความเชื่อมั่น” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นส่งผลกระทบวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม – เจาะลึก Top 10 อสังหาฯ ไทย
ในบรรดา 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด แสนสิริขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นความสำเร็จที่โดดเด่นท่ามกลางกระแสที่บริษัทส่วนใหญ่ชะลอตัว ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 38,399 ล้านบาท และ ศุภาลัย ที่ 31,818 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเราโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการระบายสต็อกและปิดการขายจริง ภาพรวมจะดูท้าทายกว่ามาก เพราะ 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ในส่วนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์เจ้าตลาดด้านยอดขายไปได้ด้วยมูลค่า 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กลายเป็นม้ามืดที่เติบโตอย่างน่าจับตาด้วยยอดขายที่เพิ่มขึ้นถึง 13%
วิเคราะห์กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
รายได้เยอะอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้าย หากไม่สามารถทำกำไรได้ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 สะท้อนถึงภาวะ “ขายได้แต่เหนื่อย” ต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นกลายเป็นตัวบีบ Margin ของผู้ประกอบการ
ที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ากำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REIT) หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะมีความสามารถในการทำกำไรที่สูสีกันมาก ขณะที่แสนสิริก็โชว์ฟอร์มโหดด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% ซึ่งตอกย้ำถึงความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายในจังหวะที่ถูกต้อง
เทรนด์ 2567: ทำไมการลงทุนในอสังหาฯ ยังต้องพึ่งพาข้อมูล (Data-Driven)
จากประสบการณ์ 10 ปีในอุตสาหกรรมนี้ ผมขอย้ำว่าปี 2567 จะเป็นปีที่คัดกรอง “ผู้ชนะตัวจริง” อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น บริษัทที่ยังคงเติบโตได้คือบริษัทที่มีการปรับพอร์ตให้หลากหลาย ไม่พึ่งพาเพียงยอดขายที่อยู่อาศัย แต่มีการกระจายความเสี่ยงไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Recurring Income) หรือโครงการ Mixed-use อย่างที่เซ็นทรัลพัฒนาเริ่มเห็นผลชัดเจนจากรายได้ที่โตขึ้นถึง 103% ในฝั่งรายได้จากการขาย
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัย นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ
ตรวจสอบสถานะการเงิน: ดูย้อนหลังถึงความมั่นคงของบริษัทผู้พัฒนา
ทำเลและสินค้า: มองหาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) ไม่ใช่โครงการที่เก็งกำไรจนล้นตลาด
โอกาสในวิกฤต: ตลาดที่ชะลอตัวมักมาพร้อมกับโปรโมชั่นแรงและราคาที่จับต้องได้ง่ายขึ้นจากผู้พัฒนาที่ต้องการเร่งปิดยอดขาย
การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่การมองหาทำเลสวยงามเพียงอย่างเดียว แต่คือการวิเคราะห์ “ความคุ้มค่า” ภายใต้โครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งของบริษัทผู้พัฒนาด้วย หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกหรือต้องการปรึกษาด้านการวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้มั่นใจว่าเงินก้อนสำคัญของคุณจะถูกนำไปใช้ในทรัพย์สินที่เติบโตได้จริงในระยะยาว…
อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและวิเคราะห์เจาะลึกโครงการที่น่าลงทุนที่สุดในปี 2567 ก่อนใคร
