เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าพายุเศรษฐกิจปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 หลายคนคงเห็นตรงกันว่านี่คือ “ปีแห่งการทดสอบความแกร่ง” ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่ทุกฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นเส้นกราฟที่ค่อยๆ อ่อนแรงลง โดยเฉพาะปัจจัยกดดันก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลให้กำลังซื้อชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้แต่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งเคยเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของการโอนกรรมสิทธิ์ ก็ยังไม่สามารถฉุดรั้งตัวเลขให้กลับมาสดใสได้ จนส่งผ่านแรงกดดันมายังต้นปี 2567 ที่ตลาดอสังหาฯ ยังคงต้องเผชิญกับโจทย์หินรอบด้าน
ในฐานะที่ติดตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมานานนับทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ผู้รอดชีวิต” และ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลที่เราได้รวบรวม รายได้รวมของ 41 บริษัทในกลุ่มอสังหาฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากในเชิงเปอร์เซ็นต์ แต่เมื่อส่องกล้องลงไปในระดับบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับสถานการณ์รายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้กระทั่ง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดที่มั่นคงที่สุด ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่
จัดอันดับแชมป์รายได้รวม: “แสนสิริ” ผงาดขึ้นครองที่ 1
เมื่อสรุปรายได้รวมประจำปี 2566 แชมป์เปี้ยนที่ทำรายได้สูงสุดคือ “แสนสิริ” ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 คือ “ศุภาลัย” (31,818 ล้านบาท) ตามด้วย “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (30,170 ล้านบาท) และ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะ รายได้จากการขาย (Core Revenue) ซึ่งเป็นรายได้หลักของธุรกิจอสังหาฯ จะพบว่าโฉมหน้าของผู้เล่นเปลี่ยนไปทันที รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลง ชี้ให้เห็นว่ากลยุทธ์การบริหารจัดการรายได้อื่นนอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัยเริ่มเข้ามามีบทบาทสำคัญในการประคองผลประกอบการ
ผู้นำด้านรายได้จากการขาย: “เอพี” กับการปรับตัวที่เหนือชั้น
ในหมวดรายได้จากการขาย “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการสต็อกและการระบายสินค้า ตามด้วย “แสนสิริ” (32,829 ล้านบาท) และ “ศุภาลัย” (30,836 ล้านบาท) สิ่งที่น่ายกย่องในปีนี้คือ “เอสซี แอสเสท” ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% ในขณะที่บริษัทอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” เริ่มแสดงศักยภาพในการเป็นผู้เล่นใหม่ที่น่าจับตาในกลุ่มที่อยู่อาศัย ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่พุ่งสูงถึง 103% เทียบกับปี 2565
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ในโลกธุรกิจ ความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่ตัวเลขรายได้เพียงอย่างเดียว แต่ดูที่ “บรรทัดสุดท้าย” หรือกำไรสุทธิ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการติดลบ (ขาดทุน) ซึ่งบางแห่งยังคงแบกรับผลกระทบต่อเนื่องมาจากช่วงวิกฤตโควิด-19
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้มีปัจจัยบวกจากการขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาฯ เข้ามาหนุน หากไม่มีส่วนนี้ อันดับหนึ่งอาจเปลี่ยนมือไปเป็นของ “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) หรือ “เอพี” (6,054 ล้านบาท) ขณะที่ “แสนสิริ” ถือเป็นม้ามืดที่ทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% สู่ระดับ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์ปี 2567
ปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ความท้าทายยังคงอยู่ ทั้งจากหนี้ครัวเรือนที่สูง อัตราดอกเบี้ยนโยบาย และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน (ปฏิเสธสินเชื่อ) ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดในสมรภูมินี้ จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ “ความคุ้มค่า” และ “คุณภาพ” เป็นตัวนำ
การเน้นเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) และการจัดการสต็อกที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นตัวชี้วัดว่าบริษัทใดจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรไว้ได้ ผู้ที่เน้นกลยุทธ์ Cash Flow บริหารจัดการต้นทุนอย่างรัดกุม จะเป็นผู้ที่ก้าวข้ามผ่านวิกฤตนี้ไปได้ ในฐานะนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้าน การพิจารณาสุขภาพทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ ก่อนการตัดสินใจลงทุนจึงเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในยุคเศรษฐกิจผันผวนเช่นนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ในตลาดที่เต็มไปด้วยการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป! ติดต่อสอบถามข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ ให้เราช่วยคุณวิเคราะห์ข้อมูลและคัดสรรโครงการที่คุ้มค่าและปลอดภัยที่สุดให้กับคุณ คลิกที่นี่เพื่อเริ่มการสนทนากับทีมงานมืออาชีพของเรา!
