ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกความสำเร็จและบทเรียนจากปีแห่งความท้าทาย
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ผ่านร้อนผ่านหนาวมานับครั้งไม่ถ้วน แต่หากจะกล่าวถึงปีที่สร้างแรงกระเพื่อมและความท้าทายให้กับผู้พัฒนาโครงการมากที่สุด คงหนีไม่พ้นปี 2566 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดต่อเนื่องจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทางกัน ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่วงรอบก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ยาวนานต่อเนื่องจนถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถฉุดตลาดให้ดีดกลับขึ้นมาได้ จนส่งผ่านแรงกดดันมาสู่ปี 2567 ที่กลายเป็นโจทย์ใหญ่ของเหล่าดีเวลลอปเปอร์
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มานานกว่า 10 ปี ได้เฝ้ามองกลยุทธ์ของบริษัทมหาชนทั้ง 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ความแข็งแกร่งและค้นหาว่า “ใคร” คือผู้ที่สามารถรับมือกับมรสุมเศรษฐกิจนี้ได้อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้รวม: สงครามตัวเลขที่สะท้อนภาวะถดถอย
เมื่อสรุปภาพรวมรายได้ของ 41 บริษัท พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมที่ดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยกลับซ่อนความจริงที่น่ากังวลไว้ เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตาและได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีการปรับตัวของรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึงไรมอน แลนด์ และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ล้วนเผชิญกับสภาวะยอดขายที่หดตัว แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบไม่ได้เลือกปฏิบัติ ไม่ว่าจะเป็นค่ายเล็กหรือค่ายใหญ่ ต่างก็ต้องเร่งปรับพอร์ต การลงทุนอสังหาฯ ของตนเองเป็นการด่วน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ตัวจริง” ของตลาด
หากมองข้ามรายได้อื่นๆ แล้วโฟกัสไปที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” จะพบความจริงที่ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยภาพรวมรายได้จากการขายอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ผลงานด้านนี้ถดถอยลง
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถคว้าอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขายไปครองด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 7% และ เอสซี แอสเสท คืออีกหนึ่งม้ามืดที่เติบโตถึง 13% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่แข็งแกร่งมากท่ามกลางภาวะตลาดที่ซบเซา การรักษาระดับการเติบโตในสภาพเศรษฐกิจเช่นนี้ต้องอาศัยกลยุทธ์การบริหารจัดการพอร์ตโครงการที่แม่นยำและการทำ การตลาดอสังหาฯ ที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง
กำไรสุทธิ: เมื่อ “กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จ
การขายได้มากไม่ได้หมายความว่าบริษัทนั้นจะทำกำไรได้ดีเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายเป็นแผลเรื้อรังมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 ที่ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับมาได้
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมผลกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนฯ หากไม่รวมส่วนนี้ อันดับของศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมจะขยับขึ้นมาหายใจรดต้นคอทันที ในขณะที่แสนสิริสร้างปรากฏการณ์ด้วยกำไรที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นบริษัทที่น่าจับตามองที่สุดในด้านประสิทธิภาพการทำกำไรในปีที่ผ่านมา
กลยุทธ์การอยู่รอดในปี 2567 และอนาคต
จากประสบการณ์ของผม อสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องใช้ความระมัดระวังสูง สิ่งที่ผมเห็นจากข้อมูลเหล่านี้คือ “ความคล่องตัว” คือกุญแจสำคัญ บริษัทที่สามารถปรับเปลี่ยนโปรดักต์ให้ตอบโจทย์ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่และบริหารจัดการ สภาพคล่องทางการเงิน ได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือผู้ที่จะยืนหยัดได้อย่างมั่นคง
สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนหรือมองหาโอกาสในตลาดนี้ สิ่งสำคัญคือการวิเคราะห์ทำเลและศักยภาพของโครงการให้ลึกกว่าเดิม รวมถึงการพิจารณาเลือกแบรนด์ผู้พัฒนาที่มี “ความยั่งยืนทางการเงิน” (Financial Sustainability) มากกว่าการมองเพียงแค่ชื่อเสียงในอดีต
หากคุณต้องการเจาะลึกสถานการณ์การตลาดแบบรายโครงการ หรือต้องการคำปรึกษาในการวิเคราะห์ผลประกอบการเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนเป็นอุปสรรคต่อเป้าหมายของคุณ ติดต่อทีมที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์กลยุทธ์ที่จะช่วยให้คุณก้าวทันทุกความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ ไทย!
