เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าพายุเศรษฐกิจปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คือปีแห่งความท้าทายที่เกินความคาดหมาย หลายคนวาดหวังว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่ฝังรากลึกตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งมักจะเป็นช่วง “กอบโกย” ของผู้ประกอบการ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย ส่งผลให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับโจทย์หินรอบด้าน
ในฐานะที่ติดตามข้อมูลเชิงลึกของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทมหาชน เพื่อหาคำตอบว่าใครคือตัวจริงที่เอาตัวรอดได้ในสมรภูมินี้ และใครที่ต้องเร่งปรับทัพเพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ไม่อาจมองข้าม
จากการรวบรวมตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ซึ่งอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราติดลบ 1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูติดลบไม่มาก แต่เมื่อลงรายละเอียดจะพบว่า 25 จาก 41 บริษัทกำลังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยกลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ต่างโดนพิษเศรษฐกิจเล่นงานจนรายได้หดหายไปเกินกว่าหนึ่งในห้า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องในตลาด ซื้อขายบ้าน และ คอนโดมิเนียม มีปัญหาอย่างรุนแรง
10 อันดับบริษัทรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริขึ้นแท่นแชมป์
เมื่อวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งบางครั้งอาจมีการรวมรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาฯ เข้ามาด้วย อันดับในปี 2566 มีความน่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น อย่างไรก็ตาม การจะดูว่าบริษัทไหนบริหารจัดการ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้เก่งจริง เราต้องไปเจาะลึกที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว
เมื่อวัดที่ฝีมือการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองใจตลาด
หากตัดรายได้ส่วนอื่นออก แล้วดูเฉพาะหัวใจหลักอย่างการขายที่อยู่อาศัย ทั้ง 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% จากปีก่อน และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มีรายได้จากการขายติดลบ สิ่งนี้ยืนยันได้ว่า กลยุทธ์การขายอสังหาฯ แบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลในภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคอ่อนแอ
ทว่า เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงโชว์เหนือด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในหมวดนี้ ส่วนแสนสิริตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยที่ 30,836 ล้านบาท จุดที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท ซึ่งสามารถทำรายได้จากการขายโตขึ้นถึง 13% ในปีที่ตลาดซบเซา และเซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มก้าวกระโดดด้วยรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จากการรุกหนักในตลาดที่อยู่อาศัย
บทสรุปของกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
รายได้ที่สูงอาจไม่ได้หมายถึงกำไรที่มากเสมอไป ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีที่ผ่านมา โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายต่อเนื่องยาวนานตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในแง่กำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากมองที่การเติบโตของกำไร แสนสิริทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตสูงถึง 42% ในขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องเร่งปรับตัวเพื่อลดต้นทุนการดำเนินงานและเพิ่มประสิทธิภาพการทำกำไร (Profit Margin)
ก้าวต่อไปในปี 2567: คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในอนาคต ปี 2567 เป็นปีที่คุณต้อง “เลือก” และ “คัด” อย่างรอบคอบที่สุด ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งด้านกระแสเงินสดและมีพอร์ตโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) เท่านั้นที่จะรอดพ้นจากสถานการณ์นี้
ตลาดกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ยุคที่การเน้นปริมาณการเปิดตัวไม่ใช่คำตอบอีกต่อไป แต่คือการเน้นคุณภาพและการบริการที่เหนือระดับ หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในโปรเจกต์ใหม่ๆ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนทางการเงินในอสังหาฯ อย่ารอให้สถานการณ์บีบคั้นคุณ
ติดต่อทีมที่ปรึกษาของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่ตรงจุดสำหรับการตัดสินใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ให้มั่นใจและคุ้มค่าที่สุด!
